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樓市新態\樓市的期貨與現貨概念\祥益地產總裁 汪敦敬

時間:2020-08-05 04:24:08來源:大公報

  圖:本港大部分樓花均能準確做到預視效果\中通社

  最近屯門區兩個優質的樓花銷情十分理想,在第三波疫情下,算是有不錯的成績。市場受落之餘,價錢亦相當理想,其中在報章你會看到一些每呎均價1.8572萬元或最高價2.1萬元的成交數據,但筆者見到屯門二手樓最近有實呎1.0461萬元的海翠花園兩房成交,而較優質的屋苑如聚康山莊最近有實呎1.2625萬元成交。

  見到一二手呎價懸殊的情況,筆者想借樓花現象去分享一下期貨和現貨的理論,以給予看官作投資參考。

  在樓市來說,樓花算是期貨,而交吉成交的二手樓算是現貨了。期貨價格都是一個預視的效應,對發展商來說,只是沒有失真地去推演或伸延其樓盤,其實都是一個合情合理的行為。當然一個沒有銷售效應,純粹一個成交效應的話,本來期貨應該是比現貨平一點才對,但是任何期貨包括紅酒投資車也好,只要有人相信未來更美好,其實就可以出現溢價成交了。

  大部分樓花都是能夠準確地做到預視的效果,即是說兩至三年後入伙的價格,在賣樓花的時候出現溢價,但在投資上來說,這未必是一個理想情況。二手樓在買了之後,如果大市樓價有升幅一定能夠享受得到的,期貨未到現貨中間這段時間往往都是一手樓的升幅是少得多的,這是因為發展商在賣樓花的時候已推演預視去出售。但筆者只是在財技上的分析,買樓其實關乎很多的個人需求及喜好。

  屯門二手房價超平

  無可厚非的,有沒有一些幸運的樓花去到入伙之後比當年預視更好呢?其實這些例子不多,但九龍站的凱旋門算是一個好例子。當年筆者買凱旋門的時候是買二手的,在落實了西九文娛康樂區的上限高度後,圓方商場剛好入伙,我見本區的價值大增,而價錢未反映到,於是就是出手的時候了。現在買屯門一手樓盤的價格進取,反映了不少人對前景仍然感到美好的,在期貨價格高企,但是現貨即屯門的二手樓反而因疫情而面對樓價微調的時候,我們可以很容易去理解現在是屯門二手私樓的超平時段。

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