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悠閒理財\「呼吸Plan」雖易 上車仍須量力

時間:2019-10-27 04:23:48來源:大公報

  圖:業內認為,溫和放寬按揭保險計劃不會令信貸風險明顯提高\中通社

  行政長官林鄭月娥於最新一份施政報告中,放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士可承造最高九成按揭貸款上限,由400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款,由上限600萬元增至1000萬元。市民要注意的是,有關新措施只限於已落成住宅物業,樓花並不適用,且供款比率上限劃一至50%,另須繳額外15%保費。而物業估值在1000萬元或以下,轉按不可涉及套現。\大公報記者 邵淑芬

  近年一手新盤銷售明顯跑贏二手市場,發展商向買家提供的高成數按揭(又稱「呼吸Plan」)是一大誘因。原因無他,在樓市高企,而金管局收緊按揭成數下,一手新盤提供的高成數按揭可助市民上車,但缺點是利息較高。如今政府放寬按揭保險計劃的樓價上限,「呼吸Plan」的用家正好轉按至新按保,要留意的是不能套現,但利息支出可大大降低。

  千萬元樓升幅料跑贏大市

  此外,雖然放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士亦可不用通過壓力測試,但保險會額外再提高,且須是有固定收入人士。要留意的是,供款佔入息比率仍不可高於50%,即貸款額愈高,對置業人士入息要求亦要大。

  星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,特首發表之施政報告中,600萬元至1000萬元住宅將放寬首置客按揭成數,令到不少年輕專業人士都能夠負擔,因而令這價格水平之住宅受到追捧,預料這個區間之物業升值幅度將跑贏大市。相反,過往較受上車客歡迎的「納米盤」,由於沒有受惠按揭成數放寬,升幅或不如600萬元至1000萬元的樓盤。

  他還提醒市民,放寬按保成數後,最低入息要求也會提高。例如800萬元樓,之前最多只可借六成,以30年還款期計算,每月入息4.7萬元便可以順利上車;但如果可借足八成,入息要求便增至6.2萬元,如果入息不足便需要直系親屬做擔保。

  而且,按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹,借款人需要有穩定及持續入息,備有稅單及強積金供款紀錄。特殊行業如自僱人士會較難申請,按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等,亦有嚴格考慮。

  他續稱,由於現時首置定義是名下未持有物業,而持有物業的人可以透過甩名或轉名,回復首置身份後,再以優惠買樓,若果這些「假首置」人士以甩名或轉名再購置物業,並申請高成數按揭,便違反了政府助年輕人上車初衷。

  經絡按揭轉介高級副總裁曹德明指,是次政府放寬按揭成數,並將供款比率上限劃一至50%,有能力的首置人士才可享受新措施上車。

  例子一:假設一個800萬元樓價單位,以往只能承做六成按揭,現時新措施下按揭成數上限提升至九成,即減少240萬元的首期開支,減幅達75%。不過,每月供款則由19279元增至28919元,升幅達到50%,入息要求需達到57838元。

  例子二:假設一個1000萬元樓價單位,以往只能承做五成按揭,現時新措施下按揭成數上限提升至八成,即減少300萬元的首期開支,減幅達60%。不過,每月供款同時增加60%,月入需達到64264元。

  溫和寬按保難增信貸風險

  至於放寬壓力測試措施,他認為,全球減息周期開始,美國聯儲局已連續兩次減息,因此加息三厘的壓力測試措施已過時,故香港按揭證券公司同時宣布,首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。

  市場憂慮放寬按揭成數及壓力測試措施,令市民及銀行體系風險上升。中原按揭董事總經理王美鳳認為,溫和放寬按揭保險計劃不會令信貸風險明顯提高,指按揭保險計劃不同於一般按揭,用家需為銀行購買按揭保險以保障超過樓價六成的信貸風險,銀行無需承擔敘造高成數按揭涉及之額外信貸風險,而有關按揭保險費用由借款人支付。

  她又強調,現行按揭保險計劃本身已設有特定條件,有關物業須為自住用途,若果用家採用之按揭成數高於原有按保計劃,所支付之按揭保險費須提高15%,以便提供足夠保險額度。而九成按保的申請人需為首次置業人士、入息固定,這較一般按揭用家嚴謹。

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