圖：油旺區內，不少樓宇的剩餘地積比已是零，甚至是負數（紅色部分），重建機遇極低　　 市建局提供

　　樓宇老化問題日益嚴重，市區重建局加快重建步伐，每年重建量由過去平均90幢舊樓，增至今年的110幢，並以油麻地及旺角區做試點，兩年內制定三張市區更新大綱圖。市建局行政總監韋志成透露，油旺區的2700多幢樓齡逾30年的舊樓中，當中三分之二的樓齡逾50年，而不少地盤的剩餘地積比已是零甚或負數，若按市建局現行模式「進場」重建，估計涉及虧損額達860億至1540億元，所以需進行顧問研究，探討將舊樓的剩餘地積比「轉移」或「儲備」的可能性，刺激私人市場參與重建，並研究引入「改造重設」，延長舊樓壽命。/大公報記者 曾敏捷

　　最新施政報告提出，市建局在重建的同時，需尋求具效益方法解決樓宇老化問題。市建局行政總監韋志成接受《大公報》訪問時指出，30年後每兩幢樓宇有一幢樓齡逾50年，除加快重建步伐，市建局更應從規劃層面，增加舊區重建潛力，「若按現時重建模式，肯定不能繼續走下去，但看大一點又怎樣呢？」

　　剩餘地積比多是零或負數

　　市區更新需處理安置及資源問題，韋志成稱，舊樓重建若能於重建後樓面增長超過一倍，財政上才能「打平手」，但近年市區重建項目，可增加地積比率不斷下跌。以將進行市區更新顧問研究的油旺區為例，212公頃範圍內有3345幢樓，當中2700多幢樓齡30年以上，不少現有樓宇已用盡地皮地積比，剩餘地積比是零，有些更是現樓地積比已達12倍，但地皮可建地積比只有九倍，剩餘地積比為負數，即重建後可提供單位量只能「打平手」或減少。

　　他透露市建局初步估算，若以現行收購重建模式進場，重建油旺區內樓齡逾50年的樓宇，涉及虧損約860億元，若重建樓齡逾30年的樓宇，虧損額將擴大至1540億元。這些樓宇由於剩餘地積比已是零或負，若按現行機制，重建機遇可說是沒有，基本上不會有發展商收購重建，若由市建局重建則錄得巨額虧損。舉例渡船街的八幢「文字頭」舊樓，地積比已超出地皮發展上限，重建後單位反而減少，若將地皮由住宅用途變成商業用途，發展空間更大，財務可行性更高。

　　市建局因此以油旺區進行為期兩年研究，先做基線調查，了解區內住宅、商廈、工廈等不同樓宇的狀況、地契限制等，探討如何提升土地使用效益，例如尋找合適地段提高發展密度、改劃土地用途等，並探討將舊樓地積比率轉移及儲備的可能性，例如有些舊樓可能尚餘小量未用盡空間，但重建潛力不大，若將剩餘可發展空間轉移到其他重建地盤，舊樓可換取資金作樓宇復修，重建地盤則有更大發展空間。

　　韋志成稱，油旺區將制定三張「市區更新大綱發展概念圖」，分別是財政「正負零」的三個不同情景，一個是提高發展密度，市建局進場重建可以「有錢賺」，一個是「打平手」，以及重建後居住環境較好，但市建局虧蝕，然後用以與市民商討。市區更新大綱圖會加入智慧城市、地方營造等元素，落實最終的市區更新大綱發展概念藍圖，並制定執行解決方案。

　　新增供應15年僅6000伙

　　九龍城區舊樓林立，十三街的舊樓的剩餘地積比也是近乎零甚至可能負，九龍城市區更新諮詢平台商討多年，定出重建與維修目標區，但發展商無興趣，市建局也難推行。韋志成稱，要待油旺區研究完成後再探討。

　　市建局成立十五年來，59個重建項目合供提供1.8萬個新單位，但同時需安置1.2萬戶，新增供應僅約6000個單位。韋志成稱，房屋土地供應短缺，重建供應有時間差，加快重建難免加重私人樓宇供應壓力，故市建局只能有限度加快重建，例如透過小區規劃模式，將現時平均每年處理約90幢樓宇增至110幢。