圖:政府開徵住宅空置稅時,稅率必須保持靈活,以免拖垮樓市
特首林鄭月娥周二出席立法會行政長官質詢時間時透露,將在本月底之前宣布一手樓空置稅的研究結果。過去兩任特首曾蔭權、梁振英在推出一些新稅項以打壓樓價前,都是秘而不宣,然後突然地宣布,馬上執行。林鄭月娥選擇預告徵收一手樓空置稅,也許希望在預告之後,地產商會加快賣樓,增加供應,壓低樓價的升勢。
有樓不賣風險高
近日,香港一手樓盤的供應也的確比數個月前多許多,如果所有的地產商都選擇在一手樓空置稅推出之前盡量賣樓,政府預告研究空置稅的目的就達到了。不過,儘管有些地產商加快賣樓,也有些地產商決定暫時觀望,以不變應萬變,要等到一手樓空置稅的詳細徵稅方法公布後才決定如何處理。
實際上,持有大量已經建成入伙樓房而不賣的地產商並不多,近日已有傳媒詳細報道哪一些地產商持有多少未賣的樓盤,少數地產商持有已落成的樓盤不賣是商業決定,不是沒有風險,多數地產商則選擇樓未建好已經以樓花形式賣掉,套現現金再開發其他的新樓盤。
持有已入伙的樓房不賣,少了可以套現的現金以發展其他新項目,而且要付利息給銀行,如果樓價處於下跌期,越遲賣售價就越低。香港樓價是不會永遠只升不跌的,實際上過去10年,香港樓價出現過4次調整,第一次是2008年的世界金融海嘯;第二次是2010年的歐債危機;第三次是美國聯儲局主席伯南克說要結束量化寬鬆,要加息所產生的壓力;第四次則是2015年內地與香港「大時代」爆破時產生調整。
目前不少人說地產商不擔心一手樓空置稅,理由是樓價年年上升,樓價上升的幅度會比空置稅稅率還高,地產商寧付空置稅也不願意降價出售。這是錯誤的判斷,樓價的確是可升可跌,目前的升勢實際上也只有25個月罷了。只是多數人已經忘記了25個月之前的跌市。是的,香港土地註冊處(俗稱田土廳)說,目前的樓價是連升25個月,這說明25個月之前仍處於下跌期。25個月之前就是2015年「大時代」爆破之後的跌市,股市先跌,其後樓價也跌,至2016年股市止跌回升,樓市才止跌回升。
地產商不是神仙,他們也不可能預知樓價的走勢,收起樓房不賣是在賭自己的眼光,認為樓價還會再上升,而且升幅超過所需要付的銀行貸款利息,將來如果要交一手樓空置稅,就將空置稅也計入成本中,然後希望樓價可以升得更高更快,以彌補所交的一手樓空置稅。計算之後,地產商如果沒有信心樓價的升幅能超越稅務加利息,就一定會盡快賣樓,以避免交空置稅。
空置稅率須靈活
因此,一手樓空置稅能否有效地逼地產商提早賣樓,最重要的因素是徵稅的稅率。
有些人說一手樓空置稅無效,理由是樓價一年上升不止10%,如果一手樓空置稅只是以增加差餉的方法徵收,只是租值的10%,那麼樓價升幅遠大過稅金,地產商會繼續收起樓房不賣。這種論調當然是錯誤的假設,是假設一手樓空置稅的稅率很低,特區政府只是為了政治需要而推出,因此起不了作用。
地產發展商當然不希望特區政府徵收一手樓空置稅,擺明針對地產商的稅項。於是建議二手樓也該徵收空置稅,地產商的目的是希望把眾多、數量達100多萬的二手樓小業主也拉下水,推動這批人站出來反對空置稅。另外,有反對派乘機煽動港人仇視內地人,建議向非本港永久居民的二手樓徵收空置稅雲雲。
形形色色的噪音及建議很多,部分是可以不必理會。推行一手樓空置稅的時候,也不可以假設樓價只升不跌,當樓價下跌時,一手樓空置稅會迫使樓價跌幅加快,樓價崩潰也絕對不是好事。不少香港人應該還會記得2003年樓價低落時期,香港人生活有多痛苦。因此,空置稅的稅率必須靈活,立法時必須授予財政司司長權力,隨時可以改變稅率,而毋須到立法會經過漫長的辯論才通過。當經濟差的時候,樓價大幅下跌,空置稅稅率可以是零。
資深評論員、博士