圖：政府開徵住宅空置稅時，稅率必須保持靈活，以免拖垮樓市

　　特首林鄭月娥周二出席立法會行政長官質詢時間時透露，將在本月底之前宣布一手樓空置稅的研究結果。過去兩任特首曾蔭權、梁振英在推出一些新稅項以打壓樓價前，都是秘而不宣，然後突然地宣布，馬上執行。林鄭月娥選擇預告徵收一手樓空置稅，也許希望在預告之後，地產商會加快賣樓，增加供應，壓低樓價的升勢。

　　有樓不賣風險高

　　近日，香港一手樓盤的供應也的確比數個月前多許多，如果所有的地產商都選擇在一手樓空置稅推出之前盡量賣樓，政府預告研究空置稅的目的就達到了。不過，儘管有些地產商加快賣樓，也有些地產商決定暫時觀望，以不變應萬變，要等到一手樓空置稅的詳細徵稅方法公布後才決定如何處理。

　　實際上，持有大量已經建成入伙樓房而不賣的地產商並不多，近日已有傳媒詳細報道哪一些地產商持有多少未賣的樓盤，少數地產商持有已落成的樓盤不賣是商業決定，不是沒有風險，多數地產商則選擇樓未建好已經以樓花形式賣掉，套現現金再開發其他的新樓盤。

　　持有已入伙的樓房不賣，少了可以套現的現金以發展其他新項目，而且要付利息給銀行，如果樓價處於下跌期，越遲賣售價就越低。香港樓價是不會永遠只升不跌的，實際上過去10年，香港樓價出現過4次調整，第一次是2008年的世界金融海嘯；第二次是2010年的歐債危機；第三次是美國聯儲局主席伯南克說要結束量化寬鬆，要加息所產生的壓力；第四次則是2015年內地與香港「大時代」爆破時產生調整。

　　目前不少人說地產商不擔心一手樓空置稅，理由是樓價年年上升，樓價上升的幅度會比空置稅稅率還高，地產商寧付空置稅也不願意降價出售。這是錯誤的判斷，樓價的確是可升可跌，目前的升勢實際上也只有25個月罷了。只是多數人已經忘記了25個月之前的跌市。是的，香港土地註冊處（俗稱田土廳）說，目前的樓價是連升25個月，這說明25個月之前仍處於下跌期。25個月之前就是2015年「大時代」爆破之後的跌市，股市先跌，其後樓價也跌，至2016年股市止跌回升，樓市才止跌回升。

　　地產商不是神仙，他們也不可能預知樓價的走勢，收起樓房不賣是在賭自己的眼光，認為樓價還會再上升，而且升幅超過所需要付的銀行貸款利息，將來如果要交一手樓空置稅，就將空置稅也計入成本中，然後希望樓價可以升得更高更快，以彌補所交的一手樓空置稅。計算之後，地產商如果沒有信心樓價的升幅能超越稅務加利息，就一定會盡快賣樓，以避免交空置稅。

　　空置稅率須靈活

　　因此，一手樓空置稅能否有效地逼地產商提早賣樓，最重要的因素是徵稅的稅率。

　　有些人說一手樓空置稅無效，理由是樓價一年上升不止10%，如果一手樓空置稅只是以增加差餉的方法徵收，只是租值的10%，那麼樓價升幅遠大過稅金，地產商會繼續收起樓房不賣。這種論調當然是錯誤的假設，是假設一手樓空置稅的稅率很低，特區政府只是為了政治需要而推出，因此起不了作用。

　　地產發展商當然不希望特區政府徵收一手樓空置稅，擺明針對地產商的稅項。於是建議二手樓也該徵收空置稅，地產商的目的是希望把眾多、數量達100多萬的二手樓小業主也拉下水，推動這批人站出來反對空置稅。另外，有反對派乘機煽動港人仇視內地人，建議向非本港永久居民的二手樓徵收空置稅雲雲。

　　形形色色的噪音及建議很多，部分是可以不必理會。推行一手樓空置稅的時候，也不可以假設樓價只升不跌，當樓價下跌時，一手樓空置稅會迫使樓價跌幅加快，樓價崩潰也絕對不是好事。不少香港人應該還會記得2003年樓價低落時期，香港人生活有多痛苦。因此，空置稅的稅率必須靈活，立法時必須授予財政司司長權力，隨時可以改變稅率，而毋須到立法會經過漫長的辯論才通過。當經濟差的時候，樓價大幅下跌，空置稅稅率可以是零。

　　資深評論員、博士