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香港房屋政策方向協助上車重視租屋

時間:2017-09-14 03:16:07來源:大公網

  圖:大部分年輕人的夢想是有一個自己的安樂窩,而就算勉強「上車」,可能只能住在小於二百方呎的「納米樓」

  香港房屋問題非常嚴重,是令社會充滿怨氣的重要原因之一。特首林鄭月娥上任兩月以來已經推出多項房屋政策,當中包括土地供應專責小組、首置上車盤等。設法解決房屋問題是值得嘉許的,筆者認為政府能從協助市民「上車」及發展租賃市場兩個方向作考慮。/一國兩制青年論壇理事、香港廣東青年總會常務會董 林至穎

  現時,年輕人在大學畢業後便欠下一身學債,可是工資持續低下無法上流,最終成為了「高不成低不就」的夾心階層。大部分年輕人的夢想是有一個自己的安樂窩,但樓價及租金攀升速度迅猛,他們根本無法負擔。就算勉強「上車」,可能只能住在小於200方呎的「納米樓」。

  首置盤協助夾心層

  首置上車盤是近日吸引大眾眼球的措施。雖然要等待十月份的施政報告才會有更多詳情,但土地供應專責小組成員劉振江早前對計劃作出了一些評價。他認為計劃應協助收入已超出白表上限、有置業需要的新組成中產家庭。申請家庭的收入應介乎5.2萬元到7.2萬元之間;售價則介乎於居屋與私樓之間。不過,筆者認為達到這個收入水平的家庭其實已經有能力在市場上購買單位,首置上車盤的目的理應是解決居住問題。

  上述所提及的夾心階層無法申請公屋,同時沒有能力購買私樓。有部分人指夾心階層能購買居屋。但現實上,最近一期居屋申請接近10.5萬份,白表超額認購逾86倍,即每位申請人需要與86人爭一個單位,機會十分渺茫。故此,筆者認為是次的首置上車盤應聚焦於協助一群收入不高的夾心階層,而非中產人士。

  至於定價方面,倘若首置上車盤的價錢與市場掛鈎,樓價急升會出現超出買家負擔能力的情況,失去措施的意義。當計算買家的負擔能力時,人們一般會利用住宅負擔能力指數,即房屋價格中位數除以家庭年收入中位數。美國顧問公司Demographia每年均會調查全球不同國家市民的樓價負擔能力:住宅負擔能力指數三倍或以下才算是可負擔水平,5.1倍或以上便代表極度無法負擔,而人口超過100萬的主要房屋市場的住宅負擔能力指數中位數為4.2倍。根據政府統計處的資料顯示,2016年本港住戶每月收入中位數為2.49萬元,即年收入接近30萬元。如果以上述標準,只要超過150萬元便達到不可負擔的水平。

  為了達到資助市民置業的效果,大折讓是有必要的,可是過低的訂價或許會將現時的樓價推倒,200萬港元左右或許是最佳定價。

  長遠發展租賃市場

  除了協助市民置業外,租賃形式也值得政府考慮。長遠房屋策略督導委員會前委員李華明最近曾撰文建議政府重推「初步房屋」,讓輪候公屋的低收入市民以低廉租金租住。其中一個建議就是政府租用全港一千座單一業權的工廈,改建成為臨時單位。可是,工廈附近的設施普遍不如屋邨完善;公共交通工具的選擇不多,班次亦較疏;商舖種類相當有限,同時沒有街市、公園等休憩設施。倘若居民使用周邊屋邨的設施會導致設施不勝負荷,影響當地居民生活。「初步房屋」在實行前必須多加計劃,不能操之過急。

  上述計劃只是針對低收入人士的短期計劃,政府長遠應該着手發展租賃市場。自本年七月中旬,內地政府在十二個試點城市發展租賃市場,壓抑上升過快的樓價。北京未來五年150萬套住房建設中,其中50萬套用於租賃。而另一個試點─上海,上月便推出了五幅只能用作建設租賃房屋的黃金地段地皮,總建築面積達390萬方呎。

  香港政府應考慮仿效內地的措施,改變一直以來「輕租重售」的局面。在賣地條款規定部分或所有建築物必須用於租賃,並設置租金上限。以增加出租單位的供應手法,降低市場租金。有人會認為這種方法會減少用於出售的房屋的供應,結果令樓價急升。可是,合理租金的單位也能減少購房需求,故此樓價急升並非必然出現的事情。

  訂立公平分配準則

  無論是推出首置上車盤或租賃措施,短期內多半會求過於供,政府均須制定一個大眾接受的單位分配準則,讓大眾感受到分配公平。筆者現任香港特區政府運輸及房屋局(房屋)上訴委員會委員,對此很有感受。香港的低收入人士雖然面對嚴峻的房屋問題,但他們仍能輪候公屋,以低廉的租金租用單位。可是夾心階層既不能申請公屋,亦無法負擔購房的開支,只能接受年年上升的房租。

  資助房屋是用作解決市民的住屋問題,因此政府的房屋政策應對準目標,協助有需要幫助的一群,可是分配制度並不能用單一因素。若果只以收入作考慮,尚未工作的學生便有機會濫用這些寶貴資源,就如大部分大學生均會申請公屋的情況。

  可是,單以輪候時間作決定,這又會忽略了一些低收入家庭的真正需要,有違計劃原意。

  政府可以考慮按不同收入及年齡等因素設立混合計分制度,以加權的形式制定每個組別的佔比,最後進行抽籤。這樣能避免市民增添怨氣,同時減少資源被濫用的可能性。

  總的來說,筆者相信特首會在任內設法改善香港的房屋問題,減少社會怨氣。不過推出任何房屋政策也好,增加土地供應也是必須的一步。因此,希望土地供應專責小組能廣泛聆聽社會的意見,提出一些創新而又可行的建議。

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