唐朝詩人白居易在「琵琶行」的唐詩中描述，「千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面」。相信大家還記得，新任特首林鄭月娥早於競選期間，已將其構思的「港人首置上車盤」政策在競選政綱中提出，但一直只聞樓梯響，千呼萬喚下政策亦將要揭盅，預計「首置盤」政策詳情將於下月11日林鄭首份施政報告中公布。

　　政策快將推出，但仍是猶抱琵琶半遮面，不少具爭議性的細節仍然未見有明確的方向，包括首置盤的定價如何、是否只按成本價計算售價、不同地區的定價差別又會如何。此外，日後首置盤的轉售限制是否比居屋更嚴格，只限售予現時居屋申請人，或是直接由政府以原價回購，一切的細節仍有待下月施政報告中落實。

　　不過，林鄭早前出席一個住屋論壇時便已率先點出首置盤的其中一個目標，計劃是針對本地永久居民，對象是「收入唔錯」年輕家庭，但又未能負擔購買私樓，因此計劃會提供裝潢樸實的上車盤，「房屋是重大民生議題，而不是簡單商品，如只當是商品可以透過資產增值在市場買賣，不是政府功能」。

　　勢必增加交易限制

　　換言之，林鄭希望透過日後的「首置盤」將房屋非商品化。套用經濟學的說法，雖然交換價值的根本屬性是產品的使用價值，但是交換價值在商品交易中是根據買賣雙方的供求關係會發生較大的波動。例如1公升水，在平時和旱季，其使用價值是一樣的，但是交換價值的變化就很大。

　　而林鄭構思中的「首置盤」，日後計劃中的房屋轉售限制可能比現時居屋為大，不再容許透過補地價轉作私人住宅出售。假設日後有關房屋只限售予居屋申請人或是由政府回購，將「首置盤」的交換價值作出局限，將房屋的使用價值（Use Value）同交換價值（Exchange Value）分別出來，正如林鄭所言，「定價愈是可以負擔，限制一定愈多」。

　　相信大家亦明白，以往的住宅市場簡單來說，可分三級分類：第一級是非商品住宅，即房委會及房屋協會所提供的出租公共房屋；第二類為非完全商品化住宅，亦即是房委會以及房屋協會提供未補地價居屋，因應有關住宅物業是轉售上有一定的限制，故並非完全的商品化；至於第三類為所有私人住宅，以至已完成補價的居屋及公屋。

　　無可否認，自1978年政府展開第一期居者有其屋計劃開始，過去已成功協助近40萬中低收入家庭成功上車，既可以增加本港住戶的自置居所比率的同時，亦可以讓一眾居屋業主，並可以有機會與私樓業主一樣，累積財富的同時享受資產增值帶來的成果。再者過去一段時間，樓價持續上升，同時間居屋申請者的人數亦有增無減，不排除部分申請者，希望盡快上車的同時，亦憧憬着上車帶來的資產增值。

　　對於林鄭重申，政府功能首要是為中低收入的住宅解決住屋的問題，將房屋作為商品透過買賣市場來作出資產增值並非政府的功能，筆者認同透過「首置盤」將房屋非商品化的方向是正確。