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內地樓市新周期 告別擴張性增長

時間:2017-07-28 03:15:34來源:大公網

  圖:房地產很大機會進入限制性發展周期,透過限制性發展,達成房地產市場平穩健康發展

  筆者認為,未來房地產行業將進入限制性發展新周期,再也不會有刺激性發展,市場將很快見頂。近期國家統計局公布了二季度的GDP,恰如筆者去年底所預計的「經濟正在探底企穩之中」,而且好於預期。形勢之好超越預期,經濟是否見底企穩了?卻又未必。

  新城控股高級副總裁 歐陽捷

  全國社會零售品消費增速從2013年12月的13.1%下降到上個月的10.4%,全國固定資產投資(不含農戶)同比雖然增長,但增速比一季度回落0.6個百分點,尤其是新開工項目計劃總投資23.7萬億元(人民幣,下同),同比還下降1.2%,這些都顯示經濟尚未真正築底。

  儘管經濟尚未完全築底企穩,最近召開的全國金融工作會議卻透露出,「穩增長」同時「經濟去槓桿」的堅定信心。會議透露出的信號,預示着未來的經濟與房地產走勢或將迥異、相背而行。

  房企業績面臨壓力

  什麼是「經濟去槓桿」?眾所周知,參與經濟活動的部門分為企業部門、政府部門和居民部門,三者都有槓桿。金融去槓桿其實不是最根本的,金融是服務於經濟的,經濟去槓桿才是根本,就是三個部門都要去槓桿。

  企業去槓桿顯然是首當其衝的。房企要不要去槓桿?

  目前房企的資產負債率已經明顯偏高,去年房企二十強(其中也有國企)的總資產負債率已經達到76.9%,遠超國有企業資產61.3%的平均負債率(公開數據)。在金融去槓桿、經濟去槓桿的大背景下,不管你願意不願意,房企的槓桿率勢必要下降,未來房企業績增速也會因此而下降,房地產銷售額也會下降。

  政府去槓桿也是顯而易見的。居民部門的槓桿主要是在房地產按揭和公積金貸款,有專家認為,居民部門以44.4%的絕對槓桿水平和3.3%的年增速在新興經濟體中處於較高水平。金融監管部門則認為,居民部門槓桿率不高,且居民部門的槓桿已經在下降了。

  經濟去槓桿、金融去槓桿,其實就是穩槓桿而不一定是降負債。房地產市場始終取決於政策市,「大起」往往得益於信貸寬鬆、政策支持,「大落」也往往受累於信貸緊縮、匯率反轉,包括美國次貸危機、日本樓市崩盤也不例外。

  而房地產依賴將成為過去式。一是經濟結構調整已經找到方向,也找到了與之相對應的行政干預措施,去產能、去庫存、去槓桿都出現了明顯的效果;二是新經濟動能也已顯現苗頭,高技術產業投資快速增長,以人工智能、機器人、航天高鐵、共享經濟等為代表的新經濟成為新增長點;三是以世界水平衡量超大城市的整體房價已然不低,未來上漲空間有限;四是城鎮化已經接近尾聲,未來除都市圈以外的中小城市大多數是人口淨流出、需求淨減少,地方政府也很難再通過城市改造的辦法創造需求。

  筆者認為,未來房地產行業將進入限制性發展新周期。為什麼不是擴張性發展就一定是限制性發展呢?因為,在這一輪去庫存戰役之後,房地產已經接近於完成其「居者有其屋」的歷史使命。在下一個五年中,中小城鎮的城鎮化已經接近尾聲。住宅市場重點只是解決以超大特大城市為核心的都市圈城市供不應求的矛盾,以及城市住宅的質量改善型需求,如果房地產發展過快,也就意味着未來的發展周期會大大縮短,既無法達成發展的健康性、也不具有發展的可持續性。

  因此,房地產勢必要進入限制性發展周期,透過限制性發展,達成房地產市場平穩健康發展。

  囤積現金才是王道

  限制性發展周期有四大特徵:

  一是大城市限制人口增長。超大城市控制人口規模的目標一經確立就從未改變,未來也不會改變,以省會城市為主的特大城市很快也會步超大城市後塵,把控制人口規模納入城市發展的核心指標。

  二是限制土地供應。對於超大城市來說,限制土地供應、進而限制住房供應就成為控制人口規模的釜底抽薪之策,同時通過增加租賃住房解決外來人口的小面積中短期居住需求。特大城市也走在這條路上,不僅土地供應不會明顯增加,租賃住宅也將成為趨勢,包括南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、廣州、佛山等12個城市首批開展住房租賃試點,三四線城市的土地供應也在逐年趨減的。顯然,在經歷了這一輪去庫存之後已很難再製造新一輪庫存。

  三是限制金融過度。雖然這次金融會議完全沒有提及房地產,但絕不意味着房地產就此可以逃脫金融監管的視線。「堅定執行穩健的貨幣政策,處理好穩增長、調結構、控總量的關係」,意味着未來的金融資源不會顯著增加;「把更多金融資源配置到經濟社會發展的重點領域和薄弱環節」,意味着房地產減少金融投放,減少房地產金融的佔比,也是金融穩定的題中之義。

  四是限制投機投資。當「降槓桿」成為新共識並且成為新周期的政策主線,「房住不炒」就有了落地的最好幫手,投機投資的槓桿效應也就喪失殆盡了。

  房地產進入限制性發展周期已經展現出了「灰犀牛」(指大概率發生的潛在危機)的典型特徵。那麼如果房地產真的進入限制性發展周期,房企應該如何思考當下?

  前年筆者說過,房企要加速奔跑,因為未來剩下的時間不多了,市場很快就要見頂,跑不起來的房企,就要承受沉沒的風險。所以,我們看到大房企的加速奔跑,房企二十強的市場份額已經從去年底的26.8%上升到今年上半年36.3%。

  然而,現在情況有所不同了,今明兩年的經濟去槓桿、金融去槓桿、房企降槓桿,必然導致三四季度至明年的投資增速下滑,甚至我們的收入下滑,經濟增速下滑也是很有可能的。房地產本身的增速很難維持正增長,平衡發展速度與資金安全將是更重要、更急迫的任務。

  前年筆者還說:「當錢不值錢,對應錢的一切東西都變得更加值錢,尤其是不動產」。現在則不同了,錢少且貴,有錢會比有人、有地、有項目更重要。「錢變少」同樣是新周期的典型特徵,隨着當下全球央行收緊貨幣和縮表逐漸成為主流,我們的M2(廣義貨幣供應)增速已經跌到了個位數,借錢不易、掙錢不易,花別人的錢、幹自己的事兒也將不易。

  錢變得貴了,土地會變得便宜嗎?是的,當錢變貴,對應錢的一切東西都相對便宜了,不論是土地還是房子。囤積現金比囤積土地更好,持有更多現金的房企將獲得更多更好的收購兼併、逆勢反超的機會,沒有現金流的房企要麼斷臂求生、要麼月落星沉。

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