圖：二十年前，香港按息以P或P加計算，實際息率約達9至10厘高水平。現今則是P減

　　香港回歸二十周年，回顧過去二十年中的本地樓按息率發展，除了受加息或減息周期影響息率向上或向下調整之外，基本上可以2001年全面撤銷利率協議作為分界線，自此銀行息率競爭轉趨激烈，按息逐步降低，樓按用家因此受惠。

　　二十年前，當年按息以P或P+計算，實際息率約達9至10厘高水平；單計按揭利息支出已高於租金，但當年處於高通脹環境，扣減通脹率後之實質按息其實不算高，約2至3厘水平。最重要的是，即使按息高，當年買樓並非看長線，主要看好樓價升勢轉售獲利，投機成分重。

　　97年亞洲金融風暴引發樓市泡沫爆破，樓市跌勢長達六年，經濟低迷帶來可怕通縮期。計及通脹率，99年實質按息曾高達14厘，消費及置業意欲低沉。

　　往後樓按息率逐漸下降，2001年科網股泡沫爆破後，本地最優惠利率（P）隨美息走勢下調；同年，息率發展亦出現了一個重大轉捩點，七月份利率協議終告全面撤銷，除了令存款市場立即出現變化，自此亦引入了樓按競爭，為了吸納按揭客戶，銀行按息訂價愈趨吸引。

　　利率協議撤銷後，全面揭開了P減年代新一頁，按息很快便降至約P-2%，2003年沙士事件後，銀行按息進一步降至當年之歷史低水平約2.3厘（P-2.7%，P已降至5%）。

　　2004年中，美國進入加息周期，香港未有即時跟隨加息，其間已有銀行因應市場需求及早推出定息按揭，當年有龍頭銀行推出首年1.68釐定息按揭，掀起定按競爭，隨後相繼有銀行推出低息定按，市場曾出現低於1釐定息計劃，推動定按市場比例曾高達15.4%歷史高水平。

　　同年香港開始步出通縮，經濟環境好轉，及至2005年3月，香港正式進入加息周期，大型銀行與中小型銀行上調最優惠利率幅度不一，自此香港出現大小兩個P。