祥益地產總裁 汪敦敬

　　數風雲還看M3，所以我會同意「現金流為王」這句說話。現金流如何為王？去到四月為止，香港的M3（泛指總存款量）已經突破13萬億元，最近四月香港銀行體系港元連同外幣存款接近12萬億港元。2016年香港住宅成交金額只是4280.41億元，樓市只佔M3的3%。市場太渺小，資金太多。樓市的確固若金湯！

　　樓市向差的原因只有一個，就是資金流出。所以一定要重視「M3定律」，即是說要盯緊資金是否不斷增加或者突然減少，香港其實不需要這麼多資金，這些資金可能只是暫時放在香港的。需要的時候，內地或美國的政策可以令其減少，這就是樓價下跌的機會了。當然還有一個很大的因素，筆者在多月前已經在這說過，就是美國經濟爆煲。有不少評論也報道環球經濟爆煲，筆者認為這個說法不準確，應只是美國及西歐的經濟體系爆煲而已，中國的經濟仍低泡沫的，而且在美國爆煲之後，雖然環球各市場無一幸免，但最後亦會在爆煲數個月之內，資金就會走到相對安全的地方，即是內地尤其是香港，令到我們的資金重新增加。這些都是市場的變數，亦非絕對的，故要盯緊市場變化。

　　筆者被稱為樓市大好友，不少多年前由筆者提出的觀點，今天已成為「樓市不跌神話」的理據。我多年唱好樓市是因為公眾長期嚴重忽略「不買的風險」，近年樓市的確是有少部分人盲目看好的，但不可忽略樓市上升的過程其實亦會不斷出現價格起伏跌宕，希望我的補充一下可以令到大家更能掌握到「買及不買的風險」。

　　為了更準確反映出樓價升跌的路線圖，筆者較早前發表了「龍市概念」。房地產的數據本來是很誠實的，我在2015年年尾已就出現的「劈價勢」中，已經用祥益指數及中原指數計算出樓價將會在去年三月（上車單位）及五月（全港性）開始回升，但是傳統牛熊概念在2009年之後其實並不合用，所以我認為中國式宏觀調控下的市場應是以「龍市一期」及「龍市二期」反映出不斷循環鞏固向上的趨勢。

　　「龍市二期」已經來臨

　　如果用祥益指數去看，其實四月下旬開始已經進入「龍市二期」，數據告訴我們樓市正進入鞏固期，上兩次的「龍市二期」分別是2013年1月至2014年3月及2015年9月至2016年5月，為期八至十五個月。筆者近年研究用「龍市理論」，除地產數據外，亦有用騰訊作研究，都發覺不少共通點，「龍市二期」這鞏固階段不一定向下跌，很多時也是打橫，鞏固完再升的，而谷底期很短的，騰訊是二十日左右，而樓市則是三個月左右。

　　現在買二手樓風險仍然很低，只是一手樓已經出現隱憂了。一手樓低批核門檻的高成數按揭，亦容易將購買力不足的人吸收了去買新高的樓價，這個是令人擔憂的。當然我要強調，樓價仍然是有力向上的，筆者沒有修正對樓市的任何看法，只是就市場過分樂觀情緒做一些補充，及有責任公布「龍市二期」已來臨的觀點。

　　樓市仍以資金流為王，但當然資金流總有改變的時刻，樓價到時亦有下調的機會，只是不值得去等而已。