Q房網．香港董事總經理 陳坤興

　　剛過去的周五，政府又再出招打壓樓市。金管局再推出「新三招」收緊銀行按揭，分別包括提高銀行信用風險資本要求，新造按揭貸款風險權重下限從15%提高到25%、一個或以上現有按揭貸款的借款人及或擔保人的按揭成數上限下調一成、把主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調10個百分點。

　　金管局推出新招後，亦有經濟學者直言，措施雖然可以紓緩現時樓市的亢奮情況，令樓市降溫，但相信該措施亦不足以扭轉樓價走勢。在此筆者嘗試以新角度來分析樓市情況。

　　股神巴菲特（Warren Buffett）有一個投資心得，稱為「護城河」的揀股理念。「護城河」是指在揀股的時候，不但要考慮公司價位、估值是否吸引外，亦需要計算一間企業擁有維持競爭優勢的能力，一間企業擁有絕佳競爭優勢，可保障長期的利潤及市場份額，確保穩定的投資回報，才稱得上擁有一道又深又廣的護城河。

　　同樣我們可以將「護城河」的概念套用在樓市分析上，樓市護城河應該是整體經濟增長，有「護城河」的支持，樓市才得以長遠平穩發展。只要「經濟好，樓市自然好」，經濟維持穩定增長，就業市場維持平穩，人工有得加，市民才會真金白銀入市置業，相反如果經濟蕭條，連份工也朝不保夕，入市心態自然較審慎。

　　樓市「護城河」夠深、夠廣嗎？根據政府早前發表今年一季度的經濟表現，受惠於全球經濟復甦，加上去年首季的基數較低，今年首季本地生產總值（GDP）按年上升4.3%，升幅較上一季的3.2%顯著擴大，亦是近六年來經濟表現最佳的季度。

　　超出預期經濟表現，連帶就業市場表現強勁，而今年2至4月間最新經季節性調整失業率跌至3.2%，是自2014年二季度以來最低的水平，其間就業不足率亦同樣跌至1.2%的三年低位。數字反映現時本地勞工市場仍處於全民就業狀態，總體就業人數亦再創新高，相信打工仔的工資薪酬亦會逐步改善。

　　經濟復甦就業強勁

　　整體經濟環境好轉、就業市場強勁，為現時樓市開出一道又深又廣的護城河，新近渣打銀行亦對本港今年經濟增長預測，由原來的2.2%上調到3%，以反映上季經濟表現較預期強勁的因素，預期未來仍可保持溫和增長。儘管市場供應正逐步增多，加上整體經濟表現理想，市場剛性需求強勁，為樓市帶來支持，供求關係仍見緊張，樓價亦自然難以回落。

　　此外，新近地政總署售出的兩幅土地，成績亦同樣令市場嘩然。作為傳統華資發展商的「大孖沙」之一的恆地，花上232.8億港元購入中環新地王，成為有史以來銀碼最大、呎價最高的新地王。與此同時，啟德住宅地亦由合景泰富夥拍龍湖地產，以72.3億港元投得，其中龍湖地產更是首度來港買地起樓。

　　查實兩幅地皮均對後市有一定啟示作用，從今次賣地結果反映，無論本地華資大地產商以至首度來港投地的中資發展商，均對後市投下信任的一票，同樣證明發展商對未來的樓市仍然大有信心。