本港樓價屢創新高，辣招成效愈來愈短暫，繼港府早前出招堵塞「一約多伙」避稅漏洞，金管局亦出手「救火」，以加強風險管理為由，變相逼銀行向地產商「閂水喉」，一方面收緊地產商建築融資信貸比例，而對曾經承造高成數按揭的地產商，銀行需預留更多資本，變相限制「放水」。中銀香港表示，一直遵從監管要求行事，恒生稱需時間了解，暫不評論。有按揭公司估計，地產商優惠可能縮減。/大公報記者 黃裕慶

　　金管局對上一次出招是2015年，當時將價值700萬元以下自用住宅物業的最高按揭成數，由七成降至六成。然而，地產商近年在新盤銷售時，同時向準買家提供按揭服務，部分更與財務公司合作，提供高於金管局上限的按揭，個別貸款更高至樓價120%，甚至有部分按揭免入息審查，連還款能力的壓力測試也省去。由於地產商與財務公司提供的按揭服務不屬金管局監管職責範圍，當局是次轉向從資金鏈的重要源頭銀行入手。

　　金管局昨日向銀行發出新指引，加強銀行的信貸風險管理。指引分兩部分，主要是收緊銀行向地產商提供的貸款金額，以及銀行在貸款予財務能力較弱的地產商之時，本身須預留較充足的資本。金管局副總裁阮國恆強調，這是恆常的風險管理工作，「並非逆周期措施」。

　　地價貸款上限降低至40%

　　根據金管局對13間主要地產發展商的按揭貸款統計數字，儘管其按揭貸款總額佔銀行按揭貸款餘額的比例仍低，至去年底約為2.47%，惟貸款增速持續加快，由去年6月的65%飆升至去年12月的189%（詳見附表）。另方面，地產發展商向買家提供高成數按揭貸款的做法日趨普遍，而且審批準則較銀行明顯寬鬆，令銀行向地產商提供的信貸風險大大增加。

　　與此同時，中資機構近期在本港房地產市場的態度相當進取，包括以高價投地。對於新指引是否針對這些中資地產發展商，阮國恆說「沒有針對特定發展商」，金管局的着眼點是憂慮部分在近期買地及發展項目的地產發展商，是以「高槓桿」方式為項目融資；在少數個案中，地產發展商更分別從不同銀行借得貸款，作為全數買地成本的資金來源。

　　金管局發出的新指引主要有兩大內容。首先是加強對建築融資的風險管理，包括將地價成本貸款比率上限由50%下調至40%，建築成本貸款比率上限由100%減至80%，以及整體貸款相對物業完成後預期價值比率上限由60%減至50%。這部分措施由今年6月1日起生效。

　　另一部分主要針對地產商高成數按揭行為，金管局要求銀行在向地產發展商提供貸款時，須因應地產商的財力而採取相應的資本要求；簡單來說，地產商的財務狀況愈差，銀行向其提供貸款時，需要預留更多資本。首階段由今年8月1日起生效，適用於銀行向地產商的新增貸款；第二階段明年8月1日起生效，屆時將涵蓋銀行對地產商的全部風險承擔。

　　至於新指引落實之後，會否令高成數按揭貸款回落，或是有助壓抑地價，阮國恆回應說，金管局的職責範圍是監管銀行，指引旨在加強對銀行的信貸風險管理，其他方面他不作評論。

　　市場料對大地產商無影響

　　對於金管局公布的新措施，恒生銀行（00011）副董事長兼行政總裁李慧敏表示，昨日正值周年股東會舉行期間，她未有時間了解措施內容，故不便評論，惟恒生將會「參考及遵從」金管局指引。中銀香港（02388）亦說，該行一向遵從監管機構對地產發展商貸款的監管要求。

　　中原按揭經紀董事總經理王美鳳對成效有保留，她認為由於地產商有不同集資、融資渠道，故相信地產商會視乎競爭對手促銷做法，及準買家對低首期方案的需求，決定是否繼續或維持提供高成數一按，但估計優惠將會縮減。有市場人士估計，收緊建築融資比例，將對中小型地產商投地建屋影響最大，較具財力的大型地產商根本無影響。