圖：香港會步其他大都會的後麈出現大遷徙，大遷徙正是大都會的宿命

　　2007年，當時特首曾蔭權提倡「大都會」概念的時候，我就提出擔心香港會步其他大都會的後麈出現大遷徙。對！大遷徙正是大都會的宿命。日前，陳茂波司長推介恩平溫泉，並認為「港人長遠可考慮到大灣區居住或退休。」這正正是反映到有關的轉變已經到了分水嶺了。其實本專欄亦在近期提出不少有關的轉變，希望香港人專注去正面迎接及準備。

　　「貨幣才是影響樓市最大的因素」，因此在大都會來說，樓價上升也是宿命，我們不值得花時間去期望樓價下跌，午飯時間去適應和掌握機遇。

　　資金決定樓價，但樓價就決定人民的遷徙方向。如果「有一層樓是平倉，買超過一層才是好倉，沒有買樓是淡倉」的話，淡倉就要向大都會以外遷徙，但好倉就有條件向大都會以內遷徙。歷史上由唐朝白居易的長安，至近代的紐約、倫敦和香港人一手造成的溫哥華，原居民向外圍遷徙也是在宿命下發生。

　　電影《北非諜影》有句名言「一入一出」，我不知道在電影內這句說話的原意是什麼，但是與今天不一樣的大時代裏，就令我想起大都會匯聚人才和資金，有人湧入，就總會有一些人要淡出，誰人流入流出的機制就是決定於樓價和物價。

　　我們看看溫哥華的故事，溫哥華人遷徙用的機制其實亦是樓價。我有一位親友，是溫哥華的老華僑，他二十年前就是被樓價遷徙到溫哥華以外，後來可以返回溫哥華的內圍，原因亦正正是買樓。樓價後來不斷上升，令他又可憑樓換樓遷回溫哥華市中心。

　　年輕人應該「先苦後甜」

　　可恨的是，近年不少人踐踏置業者為「樓奴」。不少學者更高調表態「年輕人不要將時間花在買樓上」。在掌握大都會時機的角度上，是一個超錯的建議，如果在人生的哲理來說，人生總要由自己去嘗盡甜酸苦辣的，年輕人早計劃「先苦後甜」不見得比先玩十幾年才擔心置業的「先甜後苦」愚蠢。

　　過去幾年，以人均入息中位數字去計算，一對年輕夫婦相加的收入是可以買到300多萬的物業，每人每月儲起收入三成，儲3.8年作首期（已計壓測），在今年二月前年輕人入市仍可靠自己，但隨着樓價不斷再上升，這些機會也逐漸渺茫。

　　叫人不要上車置業去等跌和玩樂的人，慚愧嗎？