富途證券行政總裁 鄔必偉

　　在過去不到一個月裏，內地有近二十個市區縣相繼出台或升級了房地產的限購措施，既包括北京、廣州等一線城市，也有南京、杭州、青島等二線城市，還包括河北涿州、浙江嘉善這樣的三四線城市。那麼，樓市調控到底會走向何方？

　　當分析北京和廣州的調控措施，我們會非常清晰的看到，從上海到深圳，從北京再到廣州，「認房又認貸」的雙認措施已經在四大一線城市全面實施，政策工具有高度的趨同性。在對一線城市調控的同時，環一線周邊城市逐步構築起一個限購圈。

　　以北京為例，3月份以來，河北涿州、保定淶水、張家口崇禮、石家莊等四城都相繼限購，環上海的浙江嘉善地區也出現了限購，反映出京滬一線城市的外溢效應正在逐步放大，調控也必然從一線城市、二線城市，向三四線城市擴展。

　　此外，一些樓市過熱的城市，比如南京、鄭州，都進一步收緊了調控措施，或者說升級了調控手段。

　　從目前情況來看，三四線城市中，其實同時存在着去庫存和控房價兩個矛盾，所以在這些城市的調控中，按照穩中求進的主基調，選擇在中心城區穩步推進限購，而在周邊地區相對寬鬆的策略。

　　從本輪調控措施來看，主要是針對非戶籍人口的購房資格做出了進一步收緊。為應對北京、廣州等地二手房漲幅超過新房，甚至出現倒掛現象，本輪調控的重點就放在了二手房市場。

　　但筆者認為，按照目前的調控方案來看，最終的效果可能會出現反覆。首先，往往會出現調控之初，房價上漲的勢頭得到一定程度的遏制，但市場一旦適應以後，就會再次上漲，幾乎不太可能出現房價回調的局面。其次，會出現比較明顯的外溢現象，環一線周邊區域的調控壓力會大大增強，使得三四線城市面臨調控兩難的悖論中。

　　房產稅或加速出台

　　於是，面對房價上漲的壓力，地方政府落實樓市調控的任務越來越艱巨。所謂「環比不增長」成為地方調控的主要目標，但限於現實條件，地方政府只能在自己能夠控制的戶籍、社保、首付成數等方面進行調控，而在牽涉到長效機制的金融、稅收、土地政策等方面，就必須從國家層面去盡快理順相關的法律法規政策，特別是在加快住宅土地供應和房地產稅推進這兩個方面。

　　在加快住宅土地供應方面，筆者覺得無論是中央還是地方，可發揮的空間十分有限，因為在一線與環一線城市，土地的供應量在逐年減少，所以可能最後唯一能起實質性作用的方法，還是房地產稅的推出。從立法程序來看，房產稅已經列入了五年立法的規劃。

　　未來如果房價的漲勢繼續難以控制，不排除加速出台的可能。然而，房地產稅的出台會不會形成對購買者的二次壓力，這裏也是見仁見智。

　　總之，筆者個人覺得本輪房產調控所實施的方案，短期作用大於長期作用，可能還是需要以時間來換空間。