最近不少人都有一個疑問：「汪生，09年之後歐美樓價雖有升幅，但為何會少過香港？」好問題，但近期有同業撰文亦說出另一面的事實：「原來美國三藩市20年來樓價總共上升約234%，紐約就上漲了130%。英國樓價升幅更是273%，香港樓價二十年只升得80%，算是小巫見大巫。」

　　所謂統計，用不同比較角度及時段計算往往也有不同結果，所以朋友們亦不需要太過「死心眼」。另有不少朋友因為經歷過97的金融風暴，故對房地產長期上升都存在比較大的戒心，我今日想從一個圖表去反映出一個市場真相，從而解答以上的多個問題。

　　各位請看附圖表，我們看到97年之後香港樓價出現下跌，大家都記得是因為當年亞洲金融風暴的出現，在我們水深火熱的時候，你會發覺美國地產是幾乎同時出現上升軌的，我覺得這不是一個偶然。

　　在80年代，美國大量「印銀紙」，資金湧入香港，很奇怪這些資金都很容易借。在香港人借貸愈來愈高的時候，在貸存比率中，貸款額一早比銀行存款還高了，只要美國一抽走資金，香港的樓市及股市就會出現泡沫爆破了。果然，東南亞包括香港在1998年面對一場災劫。

　　災情人人看到了，但很少人看到災劫背後是歐美本來已開始走下坡的經濟得到了救贖，市場在恐慌下，只有進一步去搶購美歐貨幣及金融產品，令到美元倍增之下不單止沒有出現貶值，還供不應求，得到更多的需求及升值，這個在圖表中的房地產指數是清晰反映了，人們將這種剝削劣行叫做「剪羊毛」。

　　「剪羊毛」已窮途末路

　　但到了2009年，美國繼續入不敷支，於是進一步量化貨幣，量化貨幣下一步就是「剪羊毛」，經過上一次的災難之後，今次各國面對的方式就是一起印銀紙，另一方面又一起「去槓桿」，即是為市場去除借貸泡沫及減少炒賣。

　　量化貨幣令樓價升，去泡沫令樓價不跌，於是市場的勝負就在於「誰人可泡沫不爆破之下樓價升得最高！」樓價升得高者購買力強，如果一個城市它的樓價升得慢過貨幣增加量的話，可能是等於該城市的財富被蒸發，很多人只關心樓價升得是否太高太貴，很少人去關心樓價可能升幅不足，而令到一個城市或者市民競爭力下降。

　　2014年之後，美國在量化到了極限被迫停止，於是其他國家在愈來愈低的泡沫之下繼續量化貨幣，到了今日，各國量化貨幣體積之龐大，可以說美國不可以再用「剪羊毛」來達到什麼效果了。財富亦隨着樓價繼續上漲偏向了內地及香港，這個就是09年之後香港樓價升得比歐美多的原因，不單在於樓價差別上，而且還在於泡沫多寡上，美國在量化的同時是繼續增加泡沫，而內地及香港卻在資金氾濫之下泡沫不斷減少，國際財富的分配將以此為定局。