香港中原城市領先指數24日創出歷史新高，最新指數是147.24。中原城市指數以1997年樓價高峰期的7月1日回歸那一天為基點，設為100點，這等於說今日香港二手樓樓價比當年的高價高出47.74%，同一天，香港鴨脷洲一幅官地也以創紀錄的高價168億元售出，呎價高達2.2萬元。

　　中原城市領先指數在2003年見底，之後反覆回升，至今已經接近十四年。十四年間，也曾經遇上三次較大規模的調整。一次是2008年的全球金融海嘯，調整期一年，調整幅度30%。第二次是2013年，因為擔心美聯儲加息及退出量化寬鬆而調整，調整期接近一年，調整幅度比較溫和，僅15%。第三次是2015年股市「大時代」結束之後的調整，調整期再短一些，只調整了半年，調整幅度只有10%。因此，對許多人來說，從2003年至今，感覺上樓價是連升十四年了，如此漫長的升勢，的確使整整一代人覺得樓價只升不跌，要求特區政府打壓樓價的聲音不絕。

　　供應短缺催谷房價

　　住房問題一直是梁振英上台之後重中之重的政策，但是，為什麼房價壓不下？

　　主要原因是房屋供給不可能在短期內大幅度增加。現任財政司司長陳茂波，可以說是歷屆發展局局長中最努力尋找土地建房屋的局長，不過，一幅土地從規劃到變成房屋入伙，整個過渡往往長達十年，至少也得七年，視乎規劃過程是否順利，有無政治上的反對力量在拖後腿。

　　梁振英的前任是曾蔭權，董建華擔任特首時推出每年建屋八萬五千個單位的「八萬五」計劃。而「八萬五」則是導致中原指數於2003年跌至31點的重要原因之一，從1997年的100點跌至31點是很驚人的跌幅，跌了足足69%。當年，不少人破產，變負資產一族，跳樓、燒炭的新聞不斷出現。因此，曾蔭權上台之後，努力推高樓價成為他的基本政策，要通過推高樓價來恢復香港對經濟前景的信心。因此，停建居屋、停止主動賣地，改為勾地表的政策依舊。也因此，香港有好幾年缺乏土地供應，也沒有居屋供應。本來，曾蔭權上台後，樓價已經逐步回升，但是很快地又發生了金融海嘯，金融海嘯肯定使曾蔭權再次收緊土地的供應，以避免房價大跌，危害香港經濟。因此，可以說，曾蔭權開始明白香港土地供應短缺，是在金融海嘯過後才開始的。不過，一朝被蛇咬，十年怕井繩，曾蔭權的整個任期，沒有恢復建居屋，賣地的數量也不多。

　　梁振英上台之後，一時之間也找不到那麼多土地供應，陳茂波經過一年多很努力的尋找，在2014／15年度，政府的賣地也只能提供6300個單位的住宅。2015／16年增加到9260個單位，2016年／17年急升至14510個單位。最近，在財政預算案公布時也透露，2017／18年度的政府賣地計劃，可以供應18910個單位住宅。

　　今日能夠入伙居住的新住宅，基本上全是曾蔭權時代推出市場的土地所供應的。梁振英上任後推出市場招標的土地仍未入伙，至少只是達到預售樓花的階段。前文指出，2014／15年度出售的官地只能提供6300個住宅單位。換言之，今年市場能夠供應的樓花就是以這6300個單位為主，再加上鐵路沿線，車站上蓋土地，市區重建及地產商將農地改成住宅用地的數量，相信也是很有限。2017／18年的賣地計劃所能供應的土地，最早也得等到2020年才能以樓花形式推出市場，2023年才入伙。

　　超低利率還會持續

　　供應短缺是樓價上升的理由之一，另一個很重要的理由是低利率。從2003年至2008年的五年之間，樓價復甦的過程緩慢，樓價快速上升是2009年美國進入量化寬鬆，超低利率出現之後，超低利率延續至今日。今日，香港銀行同業拆息只有0.6厘，一般買樓按揭的利率只是1.9厘，依然是很低，這1.9厘還是因為美聯儲在2015年及2016年分別各加息一次，每次加0.25厘才出現的，而且看來超低利率還會維持一段長時間。

　　因此，特區政府唯一可以做的事是所謂的「需求管理」，簡單地說是壓抑需求，通過徵收高昂的買樓印花稅來達到這個目的。不過，高昂的印花稅不但壓抑需求，也壓抑二手樓的供給。需求、供給皆減少的情況之下，二手樓成交量減少但是樓價不一定會下跌，現在，事實證明了二手樓樓價又創新高。

　　陳茂波在財政預算案公布後見記者，說沒有打算為買樓印花稅加辣或減辣，言下之意，打算買樓者得自己衡量，未來供應的確是大量的增加了，美聯儲加息的可能性也增加了。樓價遲早會面對壓力，買不買樓是市民的自由與投資的決定，得由市民自己決定。

　　另一項令人關心的是地價也不斷地創新高，而且，傳媒也大幅標題指出，近幾年來許多土地公開招標的結果是本地地產商失敗了，土地被內地地產商以「超高價」投得，於是政界出現了反內地地產商的聲音，有人甚至建議應該限制內地地產商投地，以免推高地價，進而推高樓價。

　　這是非常錯誤的觀點，地價低樓價不一定會低，地產商不會因為低價買地而低價賣樓。賣樓的售價永遠是市價，即市場能接受的最高價，低價買地只不過是讓地產商賺更多錢。 資深評論員