本港樓市在加辣後不但未見回落，而且更屢現破頂的紀錄，原因之一是辣招令盤源急跌，在洛陽紙貴下，樓價自然再度上升，第二個原因則是市場相信本港息率仍然很低，尤其是按揭息率更因為銀行搶客而愈來愈低。然而，經過去年英國脫歐公投和美國總統選舉後，相信不會有人再相信所謂合理的因素吧！其實只要黑天鵝出現，任何理性或事實性的分析都要讓路。問題是香港樓市最終會出現哪一隻黑天鵝，令樓市大崩潰？答案可能是另一次金融海嘯。

　　在正常的情況下，香港樓市因為得到買家熱捧，在愈遲買愈貴的心態下只會不斷攀升，上周康山一個居屋單位，每呎售價便高達1.5萬，創下了全港歷來呎價最高的居屋紀錄。一手樓的情況亦不遑多讓，上周六首賣208伙的嘉華國際啟德嘉匯，甫推出便沽清，更多的例子還有不少。

　　其實要數有利香港樓市的因素，最少便有五個，除盤源缺乏外，還有新樓供應未能追上需求、銀行仍然超低息、國內熱錢不斷流入、香港不會與美國同步加息等，看來香港樓市真的固若金湯。

　　然而，強者亦有缺點，希臘神話中的阿基里斯全身近乎刀槍不入，但其腳踝仍是致命的弱點。香港樓市如照任何常理分析都將繼續穩如泰山，但有誰敢說這不是為黑天鵝的出現創造了條件？

　　其實所謂黑天鵝，並非完全難以預測，而只是一般人被眼前事實所蒙蔽，而未能清楚整個事情發展的真相，例如英國民粹主義和極右主義已存在多時，但在英國公投決定脫歐和特朗普當選為總統後，人們才意識到其影響。

　　事實上，引爆香港樓市的，很有可能就是全球金融危機。所謂全球金融危機絕對不是危言聳聽，任何反常情況一出現，便有危機。

　　君不見近期全球股市大升是一個反常的現象嗎？按常理推測，美國快將加息下，股市應不會升而只會跌，例如在2015年美國加息後，美國股市至二月初一共大幅回落了一成二，新興市場的情況更差，在美加息後，指數更曾大幅下跌了兩成，這其實合理，因為美國去年加息後，市場憂慮加息陸續有來，而新興市場更因為恐防加息令資金大舉撤走而下跌。

　　然而，在去年加息後，美股至今卻反而升了4%，新興市場更大升逾一成，那便有點於理不合了。

　　雖然不少人認為這是因為全球股市憧憬特朗普新政將會為美國帶來強勁經濟增長，而並非不合理。

　　但是，直至現在特朗普所謂的減稅政策卻一直只聞樓梯響，而且不少分析亦曾指出，減稅和大興基建不一定對經濟有幫助，而投資者對此仍然充耳不聞，可見全球股市可能真的已進入了非理性亢奮的時代。這種非理性亢奮的結果是股市終極崩潰，股市泡沫一旦爆破，全球將會再現信貸危機，本港樓市亦難獨善其身。