文｜祥益地產總裁 汪敦敬

　　2008年之後樓市進入新常態，政府的政策方向正確之餘卻未能報捷，除了因為不少政治因素和角力外，不少市場持份者，包括政府，或者知識的詮釋者包括傳媒及學術界，我認為仍未掌握樓市的新常態下的秩序和邏輯，如果新一任特首及其班子不可掌握到新的觀念，或者民間不懂支持和配合的話，相信樓市問題仍然解決無望，以下我分享我的看法：

　　（一），一、二手總供應才是市場供應的全部，政府甚至很多學者看樓市都偏重於一手供應量，絕大部分的人都忽略了二手放盤量是更大及更重要的供應板塊，2008年之後，正正是二手放盤量的數量減少遠遠高於一手供應量的增加，這又如何能夠做到供求平衡呢？

　　因此，一手供應必須要進一步增加之餘，二手放盤量也必須釋放。

　　（二），為何樓市辣招反令樓價上升？那麼，我們必須要清楚市場是如何運作的，當高樓價下市場的成交運作是可以支持到的時候，業主當然不會割價求售，那麼無論市場上有多少需要也好，必須要合乎能支付高價的合格購買力才能買到樓，合格購買力若多於供應，樓價仍繼續升，不能支付高樓價的不合格購買力縱使佔九成半，只要剩下那半成合格購買力能支持低成交量的市場，樓價便不會跌。

　　更何況，低息及市場一、二手業主強勁的「持貨能力」也會衍生能慢速出貨的「合格持貨力」，令市場價升量跌。

　　辣招正確 方法未配合

　　樓市辣招雖可成功抑壓市場購買力，但令市場成交進一步少於合格購買力，這就是辣招方向正確，但方法並未配合新常態所引致的。

　　（三），發展商不會因供應過多而減價，原因除了實力強橫之外，在新的市場新陳代謝系統也改變了，現在是低息期，而且市場資金氾濫，減價不是發展商一個合乎邏輯的選擇，同時，現在易借錢！難買地！貨如輪轉的節奏大大減慢！

　　（四），增加二手放盤量可扭轉市場，辣招已經將市場成交縮到很少，政府只要鼓勵二手放盤，令到二手新放盤量比成交更多，那麼二手放盤量就會重新累積增加，樓價最快會在半年，最遲會在兩年內形成下調壓力，政府應放寬按揭門檻，解放換樓自住人士向上游，上車的供應自然增加。

　　古有大禹治水，洪水從來不可抑壓，只可疏導，今天環球出現歷史上最大規模的量化貨幣潮，資金如洪水淹沒民間，製造價格泡沫及貧富懸殊，人心決裂，同樣只可以疏導為上算，抑壓只可buy time（買時間），長遠為下策啊！