圖：政府為抑制房價，從土地開發，到一手房銷售，到二手房交易，設置了越來越多的稅費，但是這些增添費用，最終都轉化成購房成本

　　文|招商銀行金融市場部高級分析師 萬釗

　　過去一年多，房地產市場的火爆引起越來越多的關注，各種觀點也是眾說紛紜。有些分析為房價快速上漲尋找理由，比如土地供應不足和貨幣超發；也有些分析基於房貸收入比、租售比等指標，指出當前房價有較大泡沫。應該說這些分析各有道理，但並不全面，中國的高房價是在畸形的市場環境下誕生的一個怪胎，遺憾的是，在這場狂歡盛宴中沒有贏家。/招商銀行金融市場部高級分析師 萬 釗

　　畸形的市場環境主要體現在以下幾個方面：首先，大城市人口調控客觀上造成了土地供應不足。

　　最近知乎上（內地一間問答網站）有篇熱門的文章，叫做《我國人口預計15年內是會逐漸分散在大中小城市，還是繼續向大城市集中？我們應留在大城市發展嗎？》，裏面提到了一個很有意思的城市發展規律，叫做Zipf法則。（在區域經濟學中，Zipf法則描述的是在一個國家，其人口數量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一；排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一。後面以此類推。）

　　有文獻對1970年代的四十四個國家做了類似的檢驗，結果顯示Zipf法則全部成立。另有文獻基於2010年人口普查數據，對中國的城市數據做了驗證，發現中國在人口數量小於300萬的城市中，Zipf法則嚴格成立；但對於300萬人以上的大城市來說，人口比預測線要少很多，換句話說，中國的大城市的人口規模比國際規律要低。

　　這種現象與中國人為控制大城市的規模是密不可分的，比如嚴格的戶籍制度，限制供應大城市土地。以北京為例，北京市近幾年土地供應明顯減少，原因之一是控制人口的需要，根據《國家新型城鎮化規劃》，500萬以上特大城市需要控制人口規模；原因之二是京津冀協同發展、疏解非首都功能的需要。

　　其次，限購降低了二手市場的流動性，形成了「鎖倉」現象。

　　一個正常的市場，既有實需者，又有投資（投機）者，投資（投機）者的存在可以增強市場的流動性和有效性，使得資產定價相對正確和有效。但嚴格的限購措施在很大程度上剔除了投資（投機）者，使得新增的購房者都是具有實際居住或者上學等實際需求的「剛需者」，這部分購房者一旦交易完成後，該房源就會在市場中「沉沒」，形成了「鎖倉」現象，極大的限制了房源供應。從近一年北京鏈家可售房源數量的變化上看，北京二手房的庫存是單邊下降的。

　　與此同時，限購其實使得需求更加平緩的釋放，反而延緩了泡沫上升的速度，推後了泡沫破裂的時間。

　　再次，增加交易費用反而「助長」了房價上漲。

　　普通的商品，具有價值回歸屬性，即價格圍繞價值上下波動，但資產泡沫跟普通商品不同，資產泡沫沒有類似於普通商品的上下波動，資產泡沫只有兩個狀態，「破」或者「不破」，而在資產泡沫的上升期，任何增加交易費用的行為，都會轉化到泡沫價格中。

　　政府為了抑制房價，從土地開發，到一手房銷售，到二手房交易，設置了越來越多的稅費，但是實話實說，這些增加的交易費用，最終都轉化成了購房成本。

　　最後，海量資本的推波助瀾。

　　任何資產的暴漲，都是海量資本湧入的結果，因此海量的存量資本是前提，而海量資本又是過去多年的高速投資所積累的，資本一旦被創造出來就很難消滅。截至2016年8月底，金融機構吸收的境內住戶存款已經超過58萬億元人民幣，海量資金在不同的資產品種間推波助瀾，去年的股災如此，今年的房地產也是如此。

　　從上面的分析可以看出，中國的高房價是在畸形的市場環境下誕生的一個怪胎，當前的限制大城市人口政策，正在人為地為人口向大城市遷移增加政策成本，同時也在保護大城市居民所享受的福利要遠好於小城鎮。因此大家明白過來，大城市的房價易漲難跌，這是當前特殊的時代背景賦予具有大城市購房資格居民的一種特權，不可否認大城市的房價會出現回調，但只要現金流能夠撐住，在海量的存量資本的推動下，高房價還會回來的，因此僅僅借用房貸收入比、租售比，並進行國際比較，有參考意義，但是實際運用的效果並不佳。

　　因此當前火爆的房地產市場是一個多輸局面，房產持有人只是看到紙面財富的上漲，並獲得虛幻的心理滿足，現金流並沒有得到改善；房產購房人則承受越來越高的成本和槓桿，而消費能力和生活質量越來越差；政府的宏觀調控也是左右兩難，畢竟樓市是目前低迷經濟環境下為數不多的一抹亮色，至少在六中全會之前，實質性的措施難以出台。