經過兩年升浪後，物管板塊自9月份開始有唞氣跡象。筆者認為，這個板塊超高估值年代也許臨近結束，估值有機會回復正常。什麼才是「正常」？相比起60、70、80倍市盈率，20、30倍是否屬合理估值？

　　10月至今，總共有四隻物管股趕搭尾班車IPO，卓越商企服務（06989）、第一服務（02107）、合景悠活（03916）、世茂服務（00873）。中國恆大（03333）、融創中國（01918）亦準備分拆物管業務上市。在這潮上市熱浪中，物管板塊估值離奇昂貴。

　　逐隻股份秤秤，卓越商企服務2019年淨賺2.33億元人民幣，折合港幣2.7億元，以上周四收市估值129億元計，往績市盈率47倍；該公司今年首5個月淨利潤增長99%，若今年盈利同樣增加1倍，全年淨賺5.4億元，預測市盈率24倍，估值看似回歸合理區間。所謂「合理」，要視乎往後三、兩年盈利增長情況。若果以卓越商企服務在2017至2019年盈利複合增長率30%作參考，24倍市盈率水平算是合理。當然，關鍵在於今年盈利能否倍升，往後數年盈利是否保持30%增幅。

　　譬如說，中海物業（02669）2019年盈利增長33%，今年上半年增長減慢至12%，拖累股價由9元跌至上周四的5.94元。保利物業（06049）2019年盈利增長49%，今年上半年盈利增幅跌至27%，結果股價由90元跌至上周四的55.95元。值得注意的是，公司上市後首兩年業績往往較飄忽。

　　另一隻物管股，第一服務股份掛牌首日即潛水，按上周四收市價計，市值17.6億元。2019年股東應佔溢利7729萬元人民幣（按年增長52%），折合港幣9011萬元，往績市盈率19.5倍。今年首4個月股東應佔溢利倒退7%，至1551萬元人民幣，未計上市開支前的盈利為2577萬元人民幣。筆者假設今年盈利無升跌，預測市盈率19.5倍，估值不高，問題是未來增長前景。

　　第一服務在管建築面積1500萬平方米，合約建築面積2700萬平方米，即使不作任何項目收購，潛在在管建築面積有80%上升空間。第一服務似乎具有投資價值，但因公司沒有往績可尋；若果往後數年盈利增長不足10%至15%，現價估值昂貴。再者，物管板塊這段時間表現不振，筆者暫時不建議入市吸納博反彈。