圖：新肺炎疫情突然出現，影響全球經濟，今年香港經濟反彈預期隨時落空

　　社會紛亂未止，又遇上新型肺炎疫情，香港可說禍不單行，樓市劈租潮加速形成，整體住宅租金回報率向下，勢必加劇樓價調整壓力。

　　受累去年下半年暴力衝擊、社會動盪影響，去年香港經濟呈現負增長已無懸念。隨着中美達成首階段經貿協議，市場期望今年香港經濟出現回暖，可惜內地突然爆發新型肺炎疫情，影響內地以至全球經濟影響，今年香港經濟反彈預期隨時落空。

　　禍不單行經濟惡化

　　事實上，財政司司長陳茂波昨日網誌中直言對今年經濟預測還未敲定，疫情的發展以至持續時間是主要考慮因素，估計疫情將令今年經濟繼續收縮風險大大提高，同時也影響政府收入減少與支出增加。這意味香港面臨長期衰退，經濟連續兩年負增長，而財政赤字也可能超逾八百億元，佔GDP百分之三以上。

　　去年租金率先下跌

　　隨着經濟逐步惡化，香港樓市形勢更加嚴峻，在新型肺炎疫情爆發之前，住宅租務市場已湧現劈租潮，有大型屋苑租金在數月內急挫逾一成。例如港島西寶翠園三房單位，呎租四十八元，低市價一成，而牛頭角淘大花園與黃埔花園有租務成交個案，呎租為兩至三年以來最低，其中淘大花園租值跌至每呎三十元，為一八年二月以來最低，這一波劈租潮來勢洶洶，勢將加劇樓價調整壓力。

　　根據差餉物業估價署數據顯示，即使住宅樓價指數在去年五月已告見頂，但全年樓價累計仍錄得百分之五點三的升幅，樓市似乎有頗強的抗跌力。

　　回報率恐跌破兩厘

　　不過，整體住宅租金跌幅卻十分明顯，樓市強勢只是虛有其表，住宅租金指數已連跌四個月，拖累去年住宅租金下跌百分之一點七六，中止連升十年紀錄，這與社會動亂持續、經濟大環境轉差有關，市場承接力減弱，業主主動減租留客。

　　事實上，除了經濟轉差之外，導致近期住宅租值急挫，還有下列三項因素：

　　（一）住宅物業落成量增加，構成租務市場壓力。差餉物業估價署報告估計今年落成的私樓單位預期達到一萬八千多個，處於十多年來最高水平，令市場上租盤供應增加，租金也會承受較大壓力。

　　（二）置業意欲與信心下降，迫使更多住宅物業轉售為租。香港經濟前景不明朗，失業率持續上升，削弱置業意欲與信心，二手市場承接不足，令更多業主將單位轉售為租，加劇租金下行壓力。

　　（三）住宅租務需求下降。港府加力興建公營房屋，包括綠置居、居屋與首置上車盤，一定程度搶走私人住宅租售市場的客源，再加上社會紛亂，影響內地學生在港升學意欲，導致住宅租務需求轉弱。

　　去年住宅租金指數已率先下跌，若住宅租值跌幅持續大於樓價，整體住宅租金回報恐會跌破兩厘大關，令回報與風險不成比例，隨時觸發賣樓套現潮，預期今年樓價跌勢將顯著擴大，估計全年跌幅達到一成或以上。