近年香港很多歷史悠久的老店紛紛結業，成為社會關注的議題。無論是高檔的老字號，還是深受街坊喜愛幾十年的小店，都有結業的可能。此現象背後的原因有很多，並非單純因為行業不景氣所致。

　　租金高企對於退場的商家來說，是其中一個重要原因。租金無疑是經營的沉重負擔，尤其香港土地資源有限，核心商業區的舖租持續高企。疫情期間，雖有業主因出租困難而減租，但生意額同時萎縮，未能顯著改善經營狀況。隨着市道逐步復甦，商舖租金有所回升，熱門地段的租金壓力尤甚。許多商家在租約到期後，面對業主大幅加租，難以承擔，最終選擇結業或遷離。

　　不過，租金高企並非這幾年才有的事，也未必是壓垮駱駝的最後一根稻草，否則就難以解釋新進場者的湧現。經營管理不善才是更深層的問題。許多老店未能跟上時代步伐，產品缺乏新意、店舖環境陳舊、服務質素停滯，難以吸引年輕消費者。儘管社交媒體偶爾掀起懷舊熱潮，短暫帶動人氣，但未能持續吸引客流，難以在競爭激烈的市場中立足。

　　此外，一些老字號的經營者往往年事已高，下一代卻未有接手的想法，對家族生意沒有留戀，未能傳承之下唯有隱退，走入歷史。當然，消費者行為的轉變亦帶來不小影響。隨着內地商品價格相對低廉且質素提升，平靚正令不少香港消費者選擇北上購物，令本地老店面臨更大競爭壓力。

　　善用社交媒體 提升品牌形象

　　儘管如此，仍有部分老店成功轉型，透過品牌活化、產品創新及營銷手法的進步，吸引年輕消費者，終可生存下來。例如，部分老店引入現代設計元素，改善店舖環境，並利用社交媒體推廣，提升品牌形象與市場競爭力。

　　筆者向來相信，任何生意都可以抵擋住時代巨輪的輾壓，問題在於怎樣去經營和改善。香港的地產代理行業，當然也一樣。事實上，行業已發生很大的變化，地產代理逐步放棄傳統高價搶舖的策略，轉而靈活運用資源，深入研究客戶需求與資訊獲取的習慣，積極採用互聯網與社交媒體工具。

　　筆者在地產代理行業近四十載，見證行業的老品牌，靠用心經營、深入了解市場需求，靈活應變與持續創新，縱使景氣不如以往，也能在激烈競爭中立足。

　　（作者為利嘉閣地產總裁）