圖：調整存量房貸利率有助降低居民購房成本及利息負擔，穩定地產市場。

　　8月1日，在人民銀行、外匯管理局召開2023年下半年工作會議上，提出了「指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。」此前在7月14日的新聞發布會上，人行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，「按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。」對比近期人行從「鼓勵」到「指導」的表態，筆者認為，居民存量房貸利率的調整或逐步落地。

　　居民資產端和負債端的利率「倒掛」，引發居民提前還貸潮。實際上從去年2月開始，就出現了居民中長貸單月負增長的情況。到今年上半年，人行公布個人住房貸款累計發放3.5萬億元（人民幣，下同），但6月末的個人住房貸款餘額比去年末還減少了2000億元，也就是上半年償還貸款規模近3.7萬億元，較去年上半年的償還額多出近1.31萬億元。

　　作為居民部門資產端的最大組成，房地產資產的價格預期已發生了調整，近兩年70個大中城市的房價同比也進入了負區間。

　　同時，隨着市場化利率的走低，其他金融產品提供的回報率相比往年也要偏弱，典型的例如餘額寶的年化收益率已長時間低於2%、無風險的存款利率也接連下調。

　　在負債端，我們主要考慮佔比接近八成的房貸成本。中國的房貸利率是有管理的，儘管市場利率已經回落，房貸利率的調整幅度卻較為有限，尤其是存量部分的房貸。2021年底，新發放的個人抵押貸款利率高達5.63%。截至今年3月，新發放的平均利率相比2021年底下行1.49個百分點。但存量房貸方面，點差是固定的，因此僅跟隨5年以上LPR（貸款市場報價利率）調整了0.45個百分點（截至7月）。

　　根據筆者估算，當前存量房貸利率的平均值仍然在4%至5%。尤其是在2020年和2021年投放的房貸利率更高，平均仍在5%以上。而這些還只是平均值，考慮到個體情況，也有部分居民償還的房貸利率水平還在6%附近。因此，要減緩提前還貸的趨勢、穩定融資需求，有必要同步調整居民負債端融資成本，尤其是存量房貸利率存在明顯的調整空間。

　　另一方面，房地產政策也在「調整優化」。近月，30個大中城市商品房成交數據顯示地產市場依然偏弱運行。而7月中共中央政治局會議新增表述「適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策」。筆者認為，對房地產的定調已在積極變化，存量房貸利率的調整也能夠降低居民購房成本及利息負擔，有助於穩定地產市場。

　　轉按揭業務值得參考

　　那麼對於存量房貸，有哪些方式可以實現降成本？對於具體操作，人行表示「支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款」。考慮到中國當前的房貸利率按「5年期LPR+點差」執行，如果主要對存量房貸進行降成本，銀行可以和部分居民「協商變更」點差水平。比如，對於那些當前執行的利率水平還在5%以上的客戶，如果將點差降至0，那麼至少能夠將利率調低0.8個百分點。又或者，銀行以「統一打折」的方式進行調降，也就是對點差進行一致的壓縮。

　　類似給存量房貸降成本的措施，實際上在2008年前後也曾實施過。受美國金融危機及前期地產調控收緊的影響，2008年下半年，中國經濟和房地產市場出現下滑。為了穩定房地產，寬鬆政策開始加碼。10月，人行發布《關於擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，開啟了存量房貸利率的調整進程。在此前下限為0.85倍的基礎上，通知提出，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。而且這個條款不只針對新發放貸款，也同樣適用於存量房貸利率，銀行可以與客戶協商進行調整。

　　而「轉按揭」業務的復出，才真正推動了存量房貸優惠政策的加速落地。儘管人行在2007年叫停過轉按揭業務，當時仍逐步有中小銀行重新推出「同名轉按揭」產品，即幫助客戶通過擔保公司擔保等手段將住房按揭轉移到能夠提供七折優惠利率的其他銀行。實際上，就是部分銀行開始搶佔存量的房貸市場。可以預見，為了穩定優質的房貸客戶，剩餘的銀行也不得不加入利率調整的行列，居民的議價能力則明顯提高。

　　2008年存量房貸優惠與降息並行，部分銀行個人貸款業務的收益率下行超2個百分點。以工商銀行為例，在2009年，個人貸款收益率降至4.93%，比2008年的均值下降2.2個百分點。四大行中，收益率下滑幅度最低的中國銀行也實現了1.74個百分點的平均降幅。個人貸款收益的下行一方面源於抵押房貸利率的優惠調整；另一方面也受2008年人行五次降息的影響。

　　可建立再融資機制

　　此外，參考一些發達經濟體的做法，居民貸款降成本也可以通過完善的再融資（re-finance）機制來實現。例如，美國的住房抵押貸款再融資可以大致分為四類：普通貸款再融資（rate-and-term）、提取現金貸款再融資（cash-out）、現金流入貸款再融資（cash-in）和其他貸款再融資。如果在利率下行階段，居民就有權利在一定還款周期後，與其他銀行協商用更優惠貸款替換原來貸款。

　　所以，除了已經鎖定非常優惠利率的，大部分美國居民都會選擇在合適的時點對房貸進行再融資。尤其是在2020年疫情以後，隨着房貸利率創出新低，居民抵押貸款重新再融資的規模迅速上升，最多的時候達到同期購買新房借貸規模的1.7倍。由此，市場利率的下行也能夠順利向存量的房貸利率傳導，到2022年3月，美國所有未清償房貸的平均利率相比2019年末已回落0.63個百分點。

　　總結來看，要推動存量房貸降成本，人行仍有必要進一步提供政策激勵。在2008年那輪存量利率調整中，轉按揭業務發揮了重要的作用。而在2019年人行就發布公告，強調嚴禁提供個人住房貸款「轉按揭」「加按揭」服務（公告〔2019〕第16號）。筆者認為，如果缺乏類似轉按揭業務等的推動力量，要支持銀行落實房貸調整，可能會比較困難。

　　長期來看，筆者認為最根本的，是要建立中國居民部門的再融資渠道，這樣才能夠提高居民的議價能力，實實在在的保障居民的合理利益。

　　銀行淨息差或受壓

　　存量房貸利率如果進行調整，最直接的影響是對消費起到積極的支持作用。因為這對於居民而言，相當於降低了負債成本，減少了居民的月供開支，邊際上對消費是有一定托底作用的。另一方面的影響是商業銀行利潤。投放利率明顯偏高的貸款主要就集中在2018至2021年，這部分存量貸款當前的利率水平普遍還在5%以上。由於這部分個人房貸的投放時間尚短，佔存量房貸規模的比例不低，降利率的影響就會比較顯著。

　　據筆者估算，存量房貸當前的加權平均執行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調整目標為最新投放的利率水平，即4.14%（2023第一季度的平均利率），那麼兩者差距超過0.6個百分點。截至今年上半年，存量的個人住房貸款餘額總計38.6萬億元，如果按照0.6個百分點的幅度進行利率調整，或將對應減少銀行的年利息收入超2000億元，佔2022年銀行業2.3萬億元淨利潤的比例約10%。如果按照0.4個百分點的調整幅度進行估算，對銀行淨利潤的影響或縮減至6.7%。

　　銀行淨息差已在低位，存款利率或也仍存在一定調整空間。作為銀行核心優質的資產，存量房貸利率的調整或將對銀行淨息差帶來一定影響。截至2023年3月，商業銀行的平均淨息差已經降至1.74%。

　　因此，隨着存量房貸利率的調整，為了支持銀行的穩健經營，筆者預計中國存款利率聯動調整或也存在空間，同時降準的可能性也在提升。