圖：筆者指出，大量非市場因素干擾樓市，令到樓市失控向下。

　　近日在一個飯局中，筆者發表對樓市的看法，認為市場現時有點失常，正在失控下跌，在座有位高人更正了我一個字眼，他認為不是失控而是失效，是市場機制的失效，筆者覺得修改得很好。現在市場所反映的不是基本面因素，而是十分情緒化。雖然加息的壓力削弱了購買力，但悲情之下的負面效果愈來愈大，一些行業長期受打擊，在經濟及心理狀態都到了臨界點。

　　眼下香港有人力資源和資金的流出，走的人自然容易唱淡。樓市的四大基礎包括多資金、低借貸、少供應和高財富效應是沒有改變的，本來這些基礎是會產生合理的市場互動，有合理互動才能夠反映出真正的市場價值，始終樓市成交是「買家實力和業主實力的博弈」。

　　市民不投資 錢放銀行收息

　　誠然，樓市現時多了很多不明朗因素，市民亦對新常態不理解，於是很多人有錢都不去投資，情願放在銀行收息，但是沒錢的人亦因悲情濃烈而不敢入市，財富並無結構性轉移。

　　減價最多的可能不是移民盤，反而是那些換樓客，因為他們貴買貴賣、平買平賣，只要他們換樓的對象夠平，賣出的單位亦可以劈得夠狠。只是，成交少到一個低點，根本就沒有一個正常的磨合去產生有說服力的價格，筆者認為面對這種不安的情緒，特區政府是有責任令到市民安心的，譬如讓市民明白為何特區政府現在未出手、將來可能面對什麼問題要應付？

　　1984年聯繫匯率開始實施，香港正正是人心惶惶的時候。當時香港金融的確是瀕臨崩潰，因此多年以來特區政府都不敢輕視負面情緒，最近有官員表示樓價不會大幅急跌，無意撤樓市辣招。這顯然與之前逆周期措施的邏輯不同，市民不明白為何不少物業價格下跌已近兩成，仲可以「定D來」，大家都擔心太遲救，結果會救不切。

　　其實筆者認為，是否取消樓市辣招不是重點，而事實上，盲目放寬樓市辣招更可能會令到樓價再度大跌，因為手持多個物業的人士很容易會選擇減持，就會令到市場上放盤量大增。如果買家人數趕不及在這個時候增加的話，就很容易出現更大的跌幅。

　　筆者明白當下的新常態與我們傳統的觀念不同，市民是需要時間逐步了解的。無論如何，現在我們面對一個新的市場環境，任何應對方法可能如同做實驗一樣，會面對很多意想不到的反效果。

　　筆者有著作《龍市理論》，指出市場是以結構為主導，但今次大量非市場因素干擾樓市，才令到樓市失控，我是充滿危機感及不敢大意的。