圖：香港資金多、供應少、借貸少及財富效應深厚的市場結構因素沒有改變。

　　國際大局上，現在是「東升西降」的態勢，中國的崛起亦引來了西方的打壓，經濟成為了一個戰場，市場機制也走向失效。一如既往，當美國經濟欠佳的時候，就會在金融市場上「剪羊毛」，透過縮表和加息令到國際經濟動盪從而取利。中國長期堅持進行「利他」的外交政策，在外交上獲得很多盟友支持，再加上中國的軍事技術及高科技發展迅猛，未來前景值得期待。

　　香港樓市受外圍因素左右，是否市場機制以後就不存在了？筆者認為不是，市場機制只是被悲情情緒所壓抑，當這些因素逐一減弱時，市場機制就會發揮出來。很多人認為「市場已死」甚至走向崩潰，筆者認為這是一個很嚴重的錯誤。

　　筆者多年前推出的「龍市理論」是否不再成立？當然不是，因為市場結構因素（即資金多、供應少、借貸少及財富效應深厚）都沒有改變，在今日甚至未來，這些因素同樣會與市場互動。這也是筆者想在專欄分享的內容。

　　香港匯聚全球資金，因此在面對本輪加息浪潮時，息口都保持到相對較低的水平，而香港實際通脹都保持在2%以下的低位。但是市場竟出現按揭借貸息口低於定期存款息率的情況，這種特殊情況令到「萬劍歸宗」，將市場大小資金都透過定期流入銀行體系。自今年3月至9月期間，單是計算增加的定期都有逾1.5萬億港元。如此一來，市場購買力就被抽乾。

　　定存總額高於未償房貸

　　事實上，我們的財富沒有被蒸發，香港資金仍然沒有減少。香港定期的總額是6.9萬億港元，這比香港房地產未償還貸款的金額更加高，即是說加息受惠群體可能比受損群體更多。

　　無疑，中美博弈下好消息和壞消息都會排隊出場。市場仍然有動盪，但始終會有階段性戰果，一旦市場企穩，這些因素會重新產生作用。「龍市理論」是描述2008年之後的新常態，經濟理論當然敵不過國際上的博弈、外圍因素及時代悲情，但相信在市場回復之後，樓價會很快歸位。除非到了那天，龍市結構已有質的改變。