近日，中國財富管理50人論壇青年學術論壇舉辦「當前房地產市場熱點問題研討：風險研判與政策應對」專題研討會，對當前房地產市場熱點問題進行交流探討，以期為相關政策完善提供參考。國海證券研究所聯席所長夏磊出席會議，並進行專題發言時分析稱，隨着消費者信心恢復，中國房地產市場將達成14億平方米的銷售面積。

　　夏磊首先簡練地對中國「房票」政策的實施過程進行描述，客觀呈現了「房票」政策的優缺點。以鄭州經驗為例，指出當前情況下各地政府應審慎地出台「房票」相關政策。同時，又建議應從新市民需求出發，增加保障房供給，由中央企業牽頭盤活開發商的諸多問題項目，化解中國房地產行業風險。

　　一、如何認識「房票」

　　首先，今年中國房地產市場將呈現5月、6月旺季更旺，7月、8月淡季更淡的現象，四季度隨着消費者信心的逐步恢復，全年銷售面積能夠維持在14億平方米左右。在這種市場情況下，鄭州推出的「房票」政策引起了熱議。「房票」是在上一輪棚改貨幣化時推出（2015年鄂爾多斯、2016年赤峰），形式上是兌換新房的一個憑證。

　　「房票」的好處在於定向使用，本地的資金只能用於本地的房地產交易，不會再度推高一線、二線城市房價。

　　基本運作流程是政府向購房者發放「房票」，購房者拿「房票」購買住房，開發商憑「房票」找政府結算，看似是鐵三角，但是一旦結算不順暢，「房票」就會變成三角債。在整個運行機制中，「房票」的核發人需要接收這個「房票」，並在10個工作日內劃撥應付的資金去兌付「房票」。本質上是開發商先墊資給購房者，然後再找政府去結算。

　　二、鄭州「房票」經驗能否在全國推廣

　　鄭州目前已經有了第一個實施「房票」安置的小區，其做法是提供兩種選擇：選擇「房票」安置會給予8%的額外補償，並且理論上一年以內沒有購房會再重新獲得貨幣安置；選擇貨幣安置則無法確定拿款時間，該做法使得選擇「房票」成為一種必然。目前全國多個地方（信陽、常熟、紹興、寧波、鄂州、溫州、溫嶺等）在借鑒鄭州「房票」做法。這種「房票」創新是地方的自發行為，也不適合大面積推廣。

　　三、國資吸納問題項目

　　2014至2018年，棚改貨幣化為中國房地產行業帶來了一波紅利，解決了三線、四線城市商品房過剩、庫存過高的問題，但是也有被詬病的地方（比如推高了房價）。目前四種棚戶區（城鎮棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房）中的後三種已經基本完成改造，並且當前總的趨勢是鼓勵小修小補，避免大拆大建，加強城市風貌的復原，所以2014至2018年的棚改紅利不可能重複。

　　當前，若要化解房地產行業風險，主要是盤活開發商的項目，把暴雷房企的項目盡快出售給國企、央企、AMC（資產管理公司），以及地方政府的保障房中心。

　　如果將收購的在建項目變成保障性租賃住房，可以有效彌補保障房供給不足的問題，很多社會弱勢群體需要靠保障房滿足居住需求。新時代的房地產政策一定是增加保障性租賃房的供給，同時化解房地產市場的風險。當然新老模式的切換肯定將伴隨陣痛。