圖：本輪房地產稅改革試點可以理解為一種相對溫和、穩健的過渡性方案，中國房產稅試點或將經歷十五年的長期探索。

　　第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，為期五年。按照各國的經驗來看，房地產稅的立法與徵收，是難度最大、最複雜的一項稅制改革之一。當前，中國的房地產稅試點，是否會打擊房價？是否有助於降低地方政府的土地財政依賴度？

　　自2011年開始，上海和重慶就已經實施了房地產稅的試點。2015年，房地產稅列入十二屆全國人大的立法規劃，2018年再次列入十三屆全國人大立法規劃。當前全國大城市房價居高不下，很多民眾希望通過房地產稅來打壓房價，抑制房地產泡沫，促進共同富裕。從目前來看，本屆人大將無法完成房地產稅立法，未來五年房地產稅依然處於試點階段。

　　那麼，房地產稅是否會打壓高房價？

　　改革稅制共同富裕

　　先要明確的是，早在十年前提出徵收房地產稅，其初衷並不是打壓房地產和降房價，而是優化稅收結構，完善稅收制度。一個相對科學的國家稅制是以直接稅（如所得稅、財產稅）為主的徵收結構。目前，歐美國家的政府稅收結構已經從間接稅、增值稅為主轉向直接稅、財產稅為主。不過，中國的徵稅結構依然以間接稅、增值稅為主。在間接稅結構中，增值稅的比重最大。2020年增值稅佔總稅收比重為36.8%，2019年為39.5%。

　　數據顯示，2019年，中國直接稅佔稅收總收入的比重為38.2%，而G7發達經濟體的直接稅佔比均在50%以上，哥倫比亞、埃及、墨西哥、韓國等新興經濟體的直接稅佔比也在45%以上。在直接稅中，中國的財產稅比重很低。2020年中國財產稅收佔總稅收比重僅為8.7%。

　　在歐美國家，財產稅尤其是房產稅，成為地方政府最重要的一項收入來源，是地方政府的財政支柱。目前，美國五十個州均徵收房產稅，房產稅一般佔據地方財政收入的50%至80%。其用途也返還民生，被公開在政府網站上。房產稅的大部分被用於當地建設，主要是義務教育，以及維護學區治安、公共環境。

　　從現代稅制改革的經驗來看，以財產為主的稅徵收結構更有利於收入分配。因為直接稅主要向有產者、財富盈餘者徵稅，間接稅主要向普通家庭徵稅。間接稅容易加重普通家庭的稅收負擔，向財產所有者徵稅更符合稅收的使命，有助於縮小貧富差距。土地及不動產是當前全球各國中高收入家庭的主要財產配置方式，房地產稅也就成為以財產為主體的現代稅制的重要稅收。

　　通常，在城市化快速發展時期，城市大興土木，房屋建設與交易的各種間接稅龐大，成為政府稅收的主要來源。當城市化逐漸落幕，房屋建設處於穩定和飽狀態，間接稅基數下降，政府轉向龐大的房屋存量徵稅，面向房屋所有者徵稅，即房產稅或不動產稅。當前，中國的城市化到了一定階段，房地產經過二十多年的發展，正在從建設周期向保有周期過度。房屋供給量可能已經超過需求量，但房屋分配不平衡，從稅收結構改革的角度來看，有必要推出房地產稅，開始向保有環節、多套房持有者徵稅。

　　現實中，房地產稅立法與徵稅，會大大超過稅制改革的範疇。向房屋持有者徵稅，向富人徵稅，在任何一個國家都會形成巨大的政治壓力與社會反彈。房地產稅的徵收，至少涉及到幾個重大的現實問題：房屋持有人的利益、地方政府的土地財政及債務問題、央地財權事權分配、房地產市場的穩定、社會財富分配的公平性、銀行及金融風險、打擊官員腐敗等。

　　就當前環境而言，高房價，既是房產稅徵收的動力，同時也是阻力。

　　支持者試圖通過房地產稅來打壓房價，切斷地方政府的土地財政的依賴，但如此操作可能會刺破房地產泡沫，甚至會經歷一次經濟危機的陣痛，支持者則依然認為代價是值得的。房地產是眼下中國經濟及社會矛盾的焦點，2008年金融危機以來，房地產疊加土地財政、銀行信貸的慣性越來越強：房地產泡沫對地方政府債務、銀行安全的威脅越來越大；對製造業及科技投資、家庭居民消費產生擠出效應；對經濟增長及社會穩定非常不利。所以，支持者認為，必須「大破大立」才能從根本上解決問題，而改革稅制、重構財政體系是最正確的切入點。通過稅收的制度切換打破中國扭曲的經濟利益鏈，刮骨療毒，重建激勵，換取長遠發展的穩健秩序。這類似於「沃爾克時刻」。

　　試點方案溫和穩健

　　反對者則認為，房地產市場關乎銀行及金融安全、政府稅收及債務安全，涉及眾多行業、企業及家庭的收入穩定。房地產稅的徵收要慎之又慎，盡量不危及到房地產市場的安全邊界。房地產商定然不願意看到房地產稅衝擊這一市場，而地方政府對土地財政的依賴度高，房地產稅對地方政府來說形同雞肋。如果徵稅力度弱，房地產稅不足以替代土地財政，這與建立財產稅為主的稅改預期不符，也無力扭轉當前的稅收局面。如果徵稅力度大，地方政府稅收收入會增加，但有可能會擊潰房地產市場，嚴重削弱土地財政，地方政府的債務可能暴露風險。此外，有產者、多房持有者定然不希望被徵稅，也不願意看到房地產稅削減房價和房屋資產。「房價不能跌」，堅持這種想法的人不在少數。

　　從經濟學的角度來看，房價的漲跌應該交給市場。對房價的人為干預，會製造嚴重的社會不公平。如果人為抬高房價、阻止房價下跌，對那些錯過上車的人來說，等待是一種長期的痛苦。如果人為打壓房價、房價暴跌，對那些高位接盤的人來說同樣不公平。在中國的房地產市場中，政府的信貸、人口、調控及稅收政策對房價都會產生實際影響。

　　今次房地產稅的試點，會不會衝擊試點城市的房價？這完全取決於各地政府所實施房地產稅的具體細則。如徵稅力度多大？稅率多少？幾套起徵？之前重慶與上海的徵稅力度，對當地房價的影響是非常弱的。因此筆者預計，這次徵稅力度會加強，納入試點的城市更多，但應該不會出現激進的房地產稅，不會觸及到房價斷崖式下跌和地方政府的債務風險。

　　從全國人大的決議來看，這次房地產稅改革依然處於試點階段，並且授權國務院出台細則。與立法的剛性相比，房地產稅的改革試點工作存在更多的柔性、靈活性、局部性和時間緩衝。試點只會在部分城市進行，土地財政依賴度更小的城市如深圳，更容易被選上，而那些房價泡沫風險大、地方債務風險大的城市的入選機會要低得多。因為不是全國聯網徵收，分布在多城市的多套房持有者可能被「豁免」。同時，各地試點城市的徵收細則不同，當地政府會根據本地的市場情況調整徵收力度。

　　截至目前，中國決策層在房地產方面調控的整體思路沒有變，依然是「穩房價、穩地價、穩預期」，防範系統性金融風險。在本輪房地產稅改革試點中，中國各級政府也會以此為中心，避免房地產稅的徵收觸發房價大跌，甚至引發地方政府債務風險。同時在後疫情時代，全球經濟正在弱復甦，中國經濟復甦存在不穩定性。近期，國際能源價格大漲，通脹壓力加大，中國消費需求持續不振。在這個關鍵階段，避免爆發金融危機是各主要國家經濟決策者的最重要的工作任務。

　　本輪房地產稅改革試點可以理解為一種相對溫和、穩健的過渡性方案。如果從2011年重慶、上海的房地產稅試點算起，加上本輪未來的五年，中國房地產稅試點或將經歷十五年的長期探索。從全球各主要國家的歷史經驗來看，房地產稅的立法和徵收似乎並不完全遵循「最佳時期」和理性方案，更多基於當時的政治博弈與社會公眾的需要。這也說明房地產稅全面推行的艱難性和複雜性。

　　值得注意的是，中國房地產的問題複雜而艱深，關係到中國經濟的底層邏輯，需要通過多方面、深層次的改革與立法，不能只寄希望於房地產稅這項單一的改革來簡單處理之。