中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師 姜兆華

　　9月15日，國家統計局發布全國70大中城市商品住宅銷售價格最新變動情況。數據顯示：8月末全國70個大中城市，67城新建商品住宅價格環比上漲，2城房價持平，僅廈門房價出現下跌。與房價連漲遙相呼應，個人住房按揭貸款利率連漲20個月。房價漲，房貸也在漲。房貸漲價究竟何時才是頭？

　　一、房貸利率為什麼瘋漲？

　　個人住房按揭貸款利率快速增長，引發市場持續關注。分析其中原因，既有住房調控的宏觀因素影響，也有銀行改善經營的利益驅動。具體講主要有以下三方面因素：

　　（一）住房貸款嚴控。按照「房住不炒」的宏觀監管要求，商業銀行加大信貸資金監督管理，對各類涉房貸款、融資嚴防死守，從資金供給端遏制炒房融資。從執行層面看，監管層對商業銀行提高住房按揭貸款利率，增加購房成本的做法始終保持默許態度，這在一定程度鼓勵了商業銀行拉高住房按揭貸款利率。

　　（二）信貸規模緊張。在金融去槓桿、表外資產併表背景下，大量表外資產回歸表內，銀行信貸規模一直捉襟見肘，不得不壓縮信貸增量，消化表外資產。為提高貸款收益率，銀行會將利率定價和貸款規模掛鈎，以資產高定價平衡信貸規模。貸款定價高低成為商業銀行貸款發放與否的前提條件。住房按揭貸款利率定價只能隨行就市，越漲越高。

　　（三）融資成本上升。住房按揭貸款是商業銀行一項長期優質資產，但就其收益而言其實並不算高。隨着資金市場利率走高，商業銀行資金成本也相對增加。出於經營效益考慮，銀行上浮貸款利率提高資產收益率。中小商業銀行、股份制銀行因籌資成本較高，往往會率先提高住房按揭貸款利率，五大銀行則借坡下驢緊跟其上，形成住房按揭貸款利率的普漲行情。

　　無論出於什麼原因，房貸利率上漲勢必增加購房者財務負擔；首套房貸利率跟風漲價，對剛需一族來說更是一個致命打擊。

　　二、漲房貸利率就能降房價？

　　個人住房貸款連漲20個月，而房價卻不降反升？房貸利率和房價究竟是什麼關係？漲房貸利率就能降房價嗎？其實，影響房價漲跌的因素有很多，諸如貸款政策、房產稅等都會不同程度影響房價，但決定房價走勢的關鍵因素主要集中在以下三點：

　　（一）住房供給關係。從經濟學角度講，決定房價的根本因素是住房供求關係，也就是住房買賣雙方的供給關係。當住房供給大於住房需求時，房價就可能出現下降；當住房供給小於住房需求時，房價就可能出現上漲。從當前情況看，一二線城市人口持續淨流入，住房供給嚴重不足，房價上漲的動力依然存在；三四線城市人口呈淨流出趨勢，住房供給相對過剩，房價回調的壓力也相對較大。

　　（二）貨幣通脹程度。貨幣發行量決定物價總體水準。一旦社會貨幣發行量遠超實際商品供應量，就會引發通貨膨脹。中國央行最新統計數據顯示，8月末，中國M2廣義貨幣餘額已達178.87萬億，同比增長8.2%；如此天量貨幣發行總得有一個資金出口。投股市、網絡借貸P2P還是投房產？過去幾年間，投股市人人賠得一塌糊塗，投P2P個個虧得血本無歸，而投資房市即使在三四線城市也都賺得盤滿缽滿。投資買房已經成為居民應對通脹的重要資產配置。

　　（三）宏觀調控政策。限購、限貸、限賣等住房調控政策的相繼出台，對穩定房價起到了階段性的「止疼」效果。提高住房貸款利率，增加個人購房成本，會在一定程度抑制投資炒房需求，但對房價本身並不會產生實質影響。對購房者來說，能否貸得到款是投資買房的關鍵，房貸利率高低則退居其次。

　　綜上所述，房貸利率高低與房價漲跌無必然聯繫。能買房的，貸款利率再高也會買；不能買房的貸款利率再低也買不了。房貸利率漲，房價未必就一定會降；反而房貸利率跟漲房價的概率會更大一些。

　　三、房貸利率還會漲多久？

　　個人住房按揭貸款利率連漲20個月，未來還會不會漲？究竟還能漲多久？需要結合國家住房調控基調和資金市場行情做出綜合分析與判斷。

　　從短期看，每年三、四季度都是銀行住房按揭貸款的關鍵節點。一方面，房地產開發商進入「金九銀十」傳統銷售旺季，房子銷售或迎來局部小高潮，房貸需求會較大；另一方面，商業銀行住房按揭貸款進入全年下半場，房貸規模緊張持續加劇。根據利率定價排隊放款將會成為常態，房貸利率上漲的行情年內不會改變。

　　從中期看，房貸利率會隨着資金市場價格的變化而變化，2019年一季度是商業銀行信貸業務投放季，信貸規模會相對寬鬆，房貸利率漲幅會因此出現放緩趨勢，但全年利率上漲行情或將延續。只要住房限購、限貸政策不鬆綁，房貸利率漲價就難言到頂。