圖：房價泡沫破裂幾乎在任何一個國家都難以避免，儘管決策者都不希望這一情況發生
居民大比例舉債購房的時候，其消費能力和需求就會減弱，故CPI已經連續兩個月在1%以下，這就是所謂的按下葫蘆浮起瓢。所以，切勿低估時滯效應，社會經濟是一個大系統，投資與消費往往此消彼長。當你注意到有幾種資產價格泡沫泛起時，實際上泡沫早已擴散了，能夠實行管制的，只是大系統中的很小一部分。/中泰證券首席經濟學家 李迅雷
當下，相信房價不會跌的人應該佔大多數。
從統計規律來看，當判斷市場趨勢時，大多數人的一致預期總是錯的。
地產投資增速持續回落
記得在2003年初的時候就有人與筆者說，美國的房價已經漲了十年，應該不會下跌。我觀察了幾年，果然如此。到了2005年，就連保守的美聯儲主席格林斯潘向國會作證時，也罕見地表示「美國尚未出現全國性房地產泡沫」。儘管當時大家對於存在泡沫的觀點比較一致，但有經濟學家形容為「啤酒泡沫和咖啡（卡布基諾）泡沫」，互相之間不會「串聯」而形成更大的泡沫。美國地方政府也是根據本地情況調節市場，迫使泡沫慢慢消退。
不幸的是，正是在這種一致預期下，2006年美國房價出現了下跌勢頭，2007年8月起次貸危機席捲美國、歐盟及日本的金融市場。人們總是習慣為現狀找理由，我們如今也是如此，認為中國特色的房地產市場儘管存在泡沫，但房價絕不會下跌，因為土地是受管制的，即供給有限，國家有調控能力。這與2005年的時候，美國人民對「美國特色」房地產市場不會下跌的認識不是有着驚人的相似嗎？
實際上，1993年起這輪美國房地產牛市中，房地產開發投資增速的高點發生在2000年，但房價下跌則發生在2006年，說明房價滯後投資增速的拐點六年才開始下跌。中國房地產開發投資增速的高點出現在2010年，達到33%，如今已經回落到個位數，說明房地產作為周期性行業，一定會經歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預測衰退的具體時間。
決策者對房地產進行調控的政策很早就實施了，但效果一直很不理想。自去年下半年開始，國家對房價的調控力度應該是這麼多年來最嚴厲的─「房子是用來住的，不是用來炒的」，限購、限貸、限價等措施在越來越多的城市推出。若2017年及今後幾年房價繼續上漲，則房地產政策還將繼續收緊，這樣對峙下去，意味着房價泡沫會越吹越大，一旦破裂，對經濟的殺傷力肯定更大。就好比過去只需在三米跳板跳水，今後將不得不在十米跳台上往下跳了。
房價泡沫破裂幾乎在任何一個國家都難以避免，儘管決策者都不希望這一情況發生。但由於人們的認知能力所限，政策調控上容易出現矯枉過正問題。例如，早在2003年，有關部委就聯合發文提出，「目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個行業的在建項目生產能力大大超過了預期需求，必將導致生產能力過剩、市場無序競爭、浪費資源和污染環境，甚至造成金融風險和經濟社會其他方面的隱患」。然而，2003-2007年內地正處在重工業化的高速發展期，限產並不合時宜。如今，僅河北省的鋼鐵產能就超過了3億噸，全國則超過了12億噸。
人口流動趨勢出現逆轉
可見，調控政策的鈍化不等於政策的時滯效應不會發生，最可怕的是，那麼多調控政策不斷累積，最終可能出現「最後一根稻草壓死駱駝」的現象。
由於房價上漲從本質而言就是人口現象，根據人社部對500個村的農村勞動力轉移就業監測數據，今年一季度在外務工的人數為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是中國自上世紀80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長，而中國流動人口的減少則發生在2015年。此外，作為購房主力的25-45歲群體人數的減少，也出現在2015年。那麼，推動房價上漲的動力來自哪裏呢？除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。
人口老齡化和人口流動負增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，筆者認為同樣是一個時滯現象。資本品價格的上漲或下跌，都會形成一種趨勢，趨勢一旦形成，其慣性作用要大大超過消費品，這是因為投資者的趨利性和非理性程度超過了消費者。在房價上漲的時候是如此，一旦下跌，相信也會如此。認為房價只會漲、不會跌，或者要跌也只是小幅度調整的觀點之所以被廣泛接受，是因為當前房價正處在持續上漲的慣性之中，因而忽視了負面的力量正在不斷強化。
美國1993-2006年這輪房地產牛市中，房價年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機中，全國房價的累計跌幅平均為20%左右，個別城市甚至接近50%。
中國自2000-2010年這十年間房價漲幅最快，年均漲幅超過15%，2011年之後房價從普漲過渡到結構性上漲，六年累計漲幅為40%（中國指數研究院公布的百城房價加權指數），儘管後期漲幅趨緩但累計漲幅遠超美國上一輪房地產牛市，如北京、上海、深圳三地房價的累計漲幅估計在15倍以上。
此外，這些年來居民房貸餘額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達到4.96萬億元人民幣，城鎮居民用於購房的支出佔當年城鎮居民可支配收入總額的23%，工、農、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。居民購房加槓桿如此之迅猛，是否有點美國當年次貸膨脹的味道呢？
