圖：九龍城區內有不少老店，這間海味店於1956年開業，九旬老闆難捨街坊，希望重建後可以在原區繼續經營。

　　九龍城舊區將迎來大變身，市區重建局昨日宣布啟動衙前圍道／賈炳達道重建項目。局方更首次引入轉移地積比安排，可望加高主地盤發展密度，料可提供約4350伙，2036年起落成。

　　九龍城舊區自啟德機場1998年搬遷，至今24年，其間只有碎片化式的小型重建，居民等待重建改善環境「等到頸都長」。有早年參與制定《九龍城市區更新計劃》的學者認為，舊區重建面對缺乏經濟誘因、重置社區設施難度大等難題，政府須突破現有政策框架，引入更多規劃工具，「配合精簡程序、重組政策局，相信舊區重建可提速提效。」\大公報記者　曾敏捷、王亞毛（文）林少權（圖）

　　九龍城衙前圍道／賈炳達道重建項目，由三個地盤組成，包括東至龍崗道、西至侯王道的主地盤；位於打鼓嶺道和啟德道之間、近太子道東的東面地盤；以及賈炳達道公園部分位置，日後用作重置市政大廈和街市的北面地盤。除了地盤分散，主地盤還圍住了一幢8年前完成重建入伙的私人屋苑，市建局表明該屋苑不納入今次重建規劃。

　　首次引入轉移地積比安排

　　今次重建項目首次引入轉移地積比安排，可望加高主地盤發展密度。地盤雖然不規則，但總面積達3.7萬平方米，是繼2007年啟動觀塘市中心重建項目後，最大規模的重建項目。但只是佔總面積達18公頃的「龍城區市區更新研究」的20%，甚至不足當年「九龍城市區更新計劃」研究範圍的5%。

　　「樓宇越來越舊，七、八十歲的老人家不但日日要爬七、八層樓梯，還要隔幾年就夾錢維修，身體和荷包都頂唔順。」老街坊慨嘆，重建項目要等到2036年才能落成，恐怕等不到。九龍城區議會副主席吳寶強表示，自啟德機場搬遷後，政府放寬了九龍城分區計劃大綱圖的高度限制，區內陸續有私人重建落成，但規模有限，缺乏完整規劃。

　　舊區重建早於2008年的「市區更新政策研究」提上議程。「九龍城市區更新地區諮詢平台」作為《市區重建策略》的新嘗試，由來自不同專業界別及區內各階層組成，經研究及多項公眾諮詢後，2014年向政府提交《九龍城市區更新計劃》，涵蓋九龍城衙前圍道一帶。

　　市建局借助新模式、新規劃工具進行的衙前圍道／賈炳達道重建，能否推動更多舊區重建？「九龍城市區更新地區諮詢平台」成員、城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，舊區重建普遍面對三大難題，包括早年因缺乏整體規劃，需重建舊樓零星分散，重建潛力及經濟誘因偏低；市民期待重建可改善生活環境及增加社區配套，但若重建規模不夠大，很難搬遷及重置社區設施；以及保留社區特色挑戰大。

　　專家促拆牆鬆綁加快重建

　　潘永祥認為，政府推動舊區重建速度太慢，相信若政府突破現有政策框架，為重建拆牆鬆綁，並引入更多規劃工具，例如降低強拍門檻、轉移地積比等，「若能以加快舊區重建為目標，配合精簡程序、重組政策局，相信舊區重建亦可以提速提效」。吳寶強認為，政府可以多管齊下加快舊區重建，他舉例部分舊樓由於地契問題，重建補地價太高，私人發展商無意發展，但市建局則因財政或人手等問題，做不了太多，政府應考慮為私人發展商提供誘因，或為市建局增撥資源。