圖：德銀發表報告全力狂踩，估計香港樓價未來10年跌近50%，有業界人士直言係「斷估」居多

　　本港樓價越升越有，港人買樓希望似乎越來越低，德銀昨日發報告似乎給予港人一個「好消息」，估計未來十年本港樓價將會逐步下滑，預料至2026年樓價會大幅下跌48%。不過看過該報告後，有學者認為報告邏輯混亂，而且推論欠嚴謹，難以支持其樓價下跌論。\大公報記者 趙建強

　　德銀認為，香港住宅需求持續減少，而供應則在不斷增加，且香港出現人口老化，25歲至44歲港人由1995年佔總人口的38%，下降至目前約29%，預料至2025年將跌至26%，而60歲以上老人則由目前22%增至2025年的30%。報告稱，香港已經成為繼日本之後，老人比率最高的亞洲地區。

　　莊太量：港樓跌40%平過深圳

　　此外，德銀指港樓價持續高企，至2019年僅11.5%本港家庭有能力購買房屋，面對香港進入加息周期，負擔比率將進一步惡化，因此估計香港住宅空置率將由目前約4%，增至2026年的9%，樓價則會於未來十年逐步下滑，累計較目前跌約48%。

　　不過，中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為報告「不合邏輯」，他反問如果人口老化會導致樓價下跌，則為何香港1995年25歲至44歲港人佔總人口38%，一直跌至目前僅佔約29%，樓價卻不跌反升？如何推論未來至2025年有關比率跌至26%，會造成樓價下跌？

　　莊太量也不認同內地來港人口及資金有減少的跡象，而且「港人無錢買樓，樓價不一定會跌」，因為與香港一河之隔的深圳，樓價已經追貼香港，「如果香港樓跌四成，即係平過深圳，相信（對深圳居民）會有好大吸引力。」莊太量指出，本港樓價早已脫離本地購買力，「目前已經買唔起，但樓價都無跌」。

　　理工大學建築及房地產學系教授許智文稱沒有看過報告內容，指若樓價十年跌48%「算跌得好勁」，但要出現如此大跌，應該要有「當年金融風暴、沙士咁大件事」。而目前本港人口雖然有減少跡象，但亦未出現如日本的顯著負增長，加上香港一直有移民進入，人口相信足以支持。

　　許智文：無人買樓樓價未必跌

　　許智文又指出，談論香港人購買力沒有太大意義，因為「無人買樓，樓價未必跌」，兩者沒有必然關係，而且香港是開放型城市，如倫敦、紐約般，一直有很多海外投資，加上移民、商人，來港做生意、投資、自住等，都足以支持本港樓價。

　　展望未來樓市，許智文承認目前香港樓價有風險，或許支持樓市再升的力量不夠，但目前內地、環球經濟並未出現大問題，港人收入亦相對穩定，看不到樓價有大跌風險。