Q房網．香港董事總經理 陳坤興

　　香港人「住得細」已經成為新盤市場的一大趨勢，近年來不少新盤項目提供的單位面積愈起愈細。按照Q房網香港數據研究中心的統計，近年推售新盤中，面積僅300呎以下的納米量按年上升。在2013年一手新例實施時，納米樓只佔全年推盤量不足5%，去年比例已增加11.5%，在今年首季的推盤2759伙中，細單位比率已激增至20%以上。

　　正如筆者早於一年多前的分析，納米樓的出現既是一個樓市趨勢，亦是一個社會趨勢。首先因應金管局收緊按揭保險的上限，只有400萬元以下的物業才可以借足九成，部分發展商亦只好「將貨就價」，為求提供更多樓價約400萬左右的單位，興建更多細面積的納米單位。

　　同時間納米樓的出現亦是社會需求，首先是家庭結構的改變，在七、八十年代，受早年嬰兒潮影響，出現不少一家六、七口、三代同堂的大家庭，兩房、三房自然成為主流。不過隨着時代轉變，出生率下跌，結婚率下降以至離婚率上升，單身貴族大幅激增，市場對開放式及一房單位需求自然持續增加。

　　再者從政府最新提供，有關細單位的租住比例作分析，對於單身貴族住屋需求的另一特性，按差餉物業估價署《香港物業報告2017》的數字，在2016年新入伙的單位（於該年評估差餉時申報為已入住單位），出現單位愈細租住比例愈高的情況。

　　籲放寬按揭保險限制

　　在2016年實用面積少於430平方呎的A型單位，出租比例高達61.8%，比對於2014年同類單位出租比例僅37.5%，換言之近年來每十個新入住的細單位，只有少於四個單位是業主自用，而面積達753至1076平方呎的C型單位出租比例只有24.3%。

　　相信大家亦明白，近年不少新入伙的新盤，細單位出租比例明顯增加，相對呎租亦明顯較兩、三房單位的呎租為高，出現「住得細租得愈貴」的現象，即使從數字而言，近年細單位的供應比例已顯著增加，不過供應多需求更多，同時間市場對於細單位的需要亦有增無減。

　　要應對「住得細」的問題，我們可以按新近團結香港基金的理解，香港市民被迫「住得細」，原因是土地「造得少」，以及政府對未來需求「估得低」，解決問題可以從土地供應着手，亦可以從買家的情況來考慮，包括放寬按揭保險的限制，為有需要家庭提供租金補貼，同時間亦需加快興建青年宿舍，讓有需要的單身貴族有更多選擇。