祥益地產總裁 汪敦敬

　　筆者對新特首林鄭一直有信心，她或者不太熟悉地產，卻精於行政，出色的行政者若遇上挫折是會自我修正的，出色的政治家是有勇氣和具有愛民如子的初心的。

　　筆者認為林鄭特首的地產觀是符合以上本質的，她在供應未有真正改善的機會前，主動釋放置業階梯，為何？這就是初心，她清晰知道「抑壓樓價不等於多了人可以擁有物業」。現實中是相反的，根據團結香港基金最近發表的報告，香港人自置人士的比率是減少，由2004年的54.3%減少到2016年的50.4%。

　　筆者也最欣賞她認為「若市民有機會置業，當他日經濟有困難或者面臨退休，也可以進行逆按揭等解決問題。」很對！誰人叫你買樓後中途賣出？所謂買樓的焦頭爛額，或風險其實也是源於沒有量力而為入市和人的貪念，既然量化引起冗長低息期，環球量化貨幣到了今天不單沒有收斂且更日益嚴重，政府為何不順水推舟？以大時代賦予的超平成本（息口），超高回報（樓價升值），去打造市民未來的退休安全網。如果樓價上升的原因不在香港，香港政府其實不可，亦不能逆轉這時代巨輪。抑壓市民買樓的結果是什麼？是市民擁有物業的比率減低，即享受到財富的效應的人比率少了，貧富懸殊因此更嚴重，現在香港就是這處身此處境啊。

　　在政治甚至政府行政的角度，更多市民擁有資產比樓價高低更重要。筆者支持樓市辣招短期實施，以應對海量資金湧入的現狀，但若真有長期需要，則必須優化辣招。筆者當然歡迎政府近期表示正研究延長樓市辣招的換樓期限，更歡迎他們表示「正考慮是否需要有其他配套，協助市民在二手市場換樓／買樓。」我與不少學者的意見也一致：最簡單快捷的是在按揭上將不需要的／過分的門檻拆牆鬆綁，用家及一換一的換樓人士不是辣招針對的目標，再用辣招困着他們是不公平，亦不智的，弊遠多於利。

　　籲放寬按揭門檻

　　現在樓市辣招下的按揭制度，400萬以下是最高借九成（包括按揭保險制度），400至600萬是借八成，600萬以上最多只可借六成，這種按揭引起的市場結構，令到購買力往下游聚焦，高首期亦阻止了換樓上游，措施抑壓用家上車及換樓令到被抑壓的社群不可以享受到財富效應。

　　未來600萬以下三房會被以上兩股強勁購買力一掃而空，如果政府不改變按揭政策，即是當市場沒有400萬樓的時候，就等於市場取消了九成按揭保險計劃了，又或者當全部600萬三房單位被掃空之後，市場也沒有多過六成的按揭（包括按揭保險制度）了。

　　樓價升的責任一在環球量化貨幣，二在曾特首荒廢開發土地，三在市民不支持梁特首開拓土地，絕不在林鄭。但將來可以算上她頭上的是市民置業比率，所以她的灼見也合乎政治的現實啊。