圖：本港樓價與市民購買力嚴重脫節，首期動輒兩、三百萬元，相信有買家需要家人加按物業，才能夠勉強「上車」

　　除了買家利用一份合約購買多個住宅單位的漏洞而逃避辣招稅之外，地產發展商向買家提高達八至九成按揭貸款，也引起當局關注，金管局在短短兩周內，兩度發出警示，直指這類高成數按揭增長率正在上升，考慮是否需要加強銀行在借貸予地產商發展方面的風險管理。言下之意，當局再出招遏樓泡為時不遠了。

　　金管局發高成數按揭警告

　　本港樓市狂態畢呈，一手樓熱銷，大幅加價逾一成增推單位，帶動二手樓價走高，其中新界東二手樓價單周勁升近百分之四，升幅之大令人咋舌，樓市狂態可以想見，迫使當局加碼調控樓市。

　　事實上，除了買家利用一份合約購買多個住宅單位漏洞而逃避辣招稅之外，地產發展商向買家提高達八至九成按揭貸款，也引起當局高度關注，金管局在短短兩周內，兩度發出預警，直指這類貸款佔銀行按揭貸款總數比重很小，但增長率正在上升，會密切留意情況，考慮是否需要加強銀行借貸予地產發展商的風險管理。

　　家庭債務半年急增三百億

　　其實，金管局蠢蠢欲動，與本港家庭債務急升不無關係。截至去年第四季的家庭債務佔GDP比率急升至百分之六十七點二的歷史新高，相較半年前上升了一點四個百分點，涉及金額逾三百億元，一定程度與經濟改善有關，但更重要的原因是樓市重現新升浪，推升整體家庭債務規模。

　　事實上，本港樓價與市民購買力嚴重脫節，首期動輒兩、三百萬元，相信有買家需要家人加按物業，或申請私人貸款，甚至要由地產商提供高達九成按揭，才能夠勉強「上車」。

　　這是家庭債務突然急升的因由所在，一旦樓市突然轉勢向下，容易引發負資產、按揭貸款違約問題，成為一個衝擊銀行體系穩定的重大風險源頭。

　　本港住宅樓價漲不停，連續十一個月上升，再創歷史新高，憂心家庭債務規模隨着資產泡沫吹大而進一步急速膨脹，達到了本港金融管理局不能不出招的臨界點。

　　美國三個月內兩度加息，不但反映利率正常化步伐正在提速，還促使全球利率加速轉向、掉頭回升，從而逐步推高融資成本，意味超低息環境不會長期持續下去，未來會逐步逆轉，延續八年的全球資產價格升值狂潮，可能已步入了尾聲，令人憂心近期恐慌性入市的樓市買家，嚴重低估利率上升的風險。

　　全球利率轉向流動性收緊

　　歐美日等發達國長期實施寬鬆貨幣政策，已出現資產泡沫惡化的副作用，有必要盡快進行作出修正，其中美聯儲局可能採用較為進取的方式，進一步收緊貨幣政策，除了穩步加息之外，不排除縮減資產負債表規模，即所謂「縮表」，逐步出售在量寬時期從市場購買的國債與抵押債券資產。

　　換言之，美國將會史無前例進行真正退市行動，回收市場過剩流動性，在這個收水過程之中，美國以至環球股市、債市、樓市面臨重大考驗。

　　值得注視的是，美國已步入一個加息通道，若然聯儲局落實「縮表」計劃，隨時出現流動性顯著收緊、拆息大幅抽高以及美元匯價急升的波動市況，由此所產生市場震盪，要比美國加息大得多，當心環球金融市場陷入新一輪亂局。