隨着市場過熱從一線城市擴展到更多二線城市以及數個三線城市，當地政府出台了一系列調控措施。自十一黃金周以來，十四個內地城市新加入了政策收緊的行列，使得受調控的城市總數躍升至二十二個。

　　這些措施着重於遏制快速上漲的房價，控制快速膨脹的房貸需求，以及制約土地拍賣中的失控競價。新一波的政策轉向無疑令人回想起以往的政策干預所引起的內地房地產市場出現的周期性起伏。自2014年夏天的周期低點起持續上漲的背景下，市場出現新的調整或在所難免。

　　內地樓市的周期性

　　事實上，筆者對上一個調控周期仍記憶猶新，以2010年北京首個出台購房限制措施為起始，至2014年大多數城市取消了幾乎所有的收緊措施而結束。有趣的是，內地房地產市場的周期相對較短，約三年為一波，且政策轉向是主要的驅動因素。隨着目前政策方向出現逆轉，筆者預計市場很可能會起而效尤。

　　最新政策的一些細節

　　最近對地產市場的政策收緊完全來自地區政府層面，與過去中央政府主導情況截然不同。一些城市已推出特定的和差異化的措施以應對各自地區的市場過熱情況，這有鑒於一方面現時市場狀況在不同城市間不盡相同，另一方面政策制定者也從過去的經驗教訓中，認識到區域性政策可能對房地產市場的調控更有效、更靈活。

　　擺脫過去的典型做法同時也顯示了，中央政府決心讓更多的市場因素在政策制定中發揮作用。市場參與者廣泛認為，「一刀切」的政策不適合內地所有地區，而把本輪的調控政策制定權交給地方政府是內地房地產市場改革的又一進展。

　　債券供求技術面的變化

　　債券市場也已感受到房地產市場風向的變化。事實上，自2015年夏季以來，由於政府對房地產商重新開放境內債券市場，內地房地產商在海外的債券發行量急劇下降，而與此相對應的是它們在境內市場的債券發行的反彈。直至2016年6月境外發行降至零後，境外發行量開始逐步回升，同時境內發行放緩。這種債券市場的變化也是對內地房地產市場政策環境變化的一個反應。

　　一是開發商希望保持境外資金渠道的暢通，以備可能出現的政策變化，儘管它們在境內的融資成本遠低於境外成本；二是監管機構開始收緊開發商在境內融資的條件和門檻，境內的融資成本開始上升，相對境外的融資成本優勢開始減弱。

　　債券投資者更為謹慎

　　中資房地產商的境外債券在今年大部分時間飆漲，但入秋後開始出現疲軟，且投資者對近期的新債發行的熱情也有所降溫。由於政策調控再次降臨市場，同時境外債券發行量開始回升，境外投資者對房地產債券變得更為謹慎。

　　筆者認為，為保持整個市場健康和長期穩定發展，在區域範圍內對一些過熱市場的政策調整是適當和必要的，但並不認為這輪新的政策調整會給市場造成任何危機局面。進一步而言，在經歷了過去多輪政策調控後，能發展到今天的房地產商多數積累了抗周期、降風險的經驗。而它們在財務面上，目前也處於比以往更佳的狀況。那些具有靈活融資渠道（例如在境外內均有良好信貸記錄）、產品及市場多元化的開發商，將最終受益於政策的調控周期，在市場競爭和行業整合中脫穎而出。

（本文為作者個人觀點）