置業從來都是一個艱苦的過程，但近年社會很多人都認為「今天年輕人買不起樓」，這個是很錯誤的觀念，作為一個投資的專家，我認為年輕人是否買得起樓，應該以數據為依歸，不應該靠感覺，更不應該被民粹帶到去思想誤區，誤信「年輕人買不起樓」，不單只會令有能力追求的人放棄了置業目標，更加令人在欠缺探討下，錯過了如何幫年輕人置業的方案，「大話怕計數」，本篇就一起去探討。

　　要置業除了靠父母及政府幫一把外，亦可靠自己，包括運用財技。

　　首先，我們要訂定什麼才是對年輕人「落地」的「置業儲蓄計劃」，我認為以兩位人均入息中位數字的年輕人，將每月收入的30%做儲蓄，去買差餉物業估價署的新界細單位（40平方米以下），這算是一個合理的標準。如果你不想買新界區，或者你不想儲蓄30%，對不起，我認為這個是一個「離地」的追求，不單只脫離了現實，更加脫離了上一代的置業經驗，唯一可以幫到你的就是盡快回到現實，或者讓你們父母幫你置業了。

　　若我們在2011年，一對年輕人的30%收入最初可每月儲蓄約八千元，根據當時差餉物業估價署的新界細單位（40平方米以下）的平均樓價是223萬港幣，但因樓價及收入都是不斷增進的，所以儲蓄到一成首期的時間是44個月，我叫這種做「無車追車」。

　　我認為運用財技就是「有車追車」。假設我們選擇當時買房產信託基金領匯的股票，而兩位合乎人均入息中位數字的年輕人，將他們收入的30%不斷在不同時間都買入領匯（現稱領展）的股票，也隨着人工、估價和樓價不斷上漲，能儲到一成首期的時間應該是33個月，完全抵銷了本來因樓價上漲引起的儲首期時間延誤。顯然，年輕人是有足夠的能力買到樓的，不過要如上一代一樣要付出足夠的代價。

　　事實上，我身旁不乏靠自己置業的年輕人，而市場的細單位成交，其實仍然以靠自己置業的居多。所謂「成功靠父幹」近年的確大增，但仍未算是市場的主流，誤信「後生仔無能力買樓」，不單只侮辱了年輕人，亦對靠自己苦幹的置業者極不公平！

　　運用財技「以車追車」

　　房產信託基金是其中幫到年輕人的財務工具，好處是可以在年輕人未儲夠首期之前，儲蓄已透過「紙上地產」得到套戥，而這班未置業的人士買「紙上地產」是不會搶高房地產的現貨供應。各位不要誤會，小弟不是想推銷「領展」基金，而是想提倡政府應將「閒置」的約25萬個居屋未補地價部分成立房產信託基金，只批售給未置業的年輕人，給他們一個穩健的套戥工具，在未儲夠首期之前，能夠以車追車。更加重要的是，幫助年輕人重新進入刻苦儲錢買樓的正確路途，否則社會就失去一樣重要的軟實力，年輕人對未來失去了希望，亦令社會失去了安定的基礎。

　　配圖是假設2011年時用居屋未補地價部分來做套戥工具得出的結果（根據房委會數據計算，未扣除管理費），這推演十分理想，兩個年輕人儲錢19個月已經買到屯門自由價的居屋了（根據祥益地產「屯門居屋自由市場呎價領先指數」的點數來計算），而買新界私樓33個月也可買到（根據差估署數據計算）。

　　在投資專家角度來說，最少值2500億港幣以上居屋未補地價資產，足以給到數十萬個年輕人置業曙光。