甲級辦公樓市場租賃需求放緩
2022年上半年，深圳甲級辦公樓市場在宏觀經濟下行壓力加大及疫情短暫反彈的影響下，整體租賃需求持續放緩。大部分行業面對經濟發展的多重不確定性，對未來預期保持謹慎，不斷調整擴張策略和業務結構。
記者毛麗娟攝
在3月社會面實現動態清零後，4-5月地鐵日均客流量快速回升至疫情前水平。隨即政府出台的一攬子穩增長政策措施落地也開始見效，一定程度上舒緩了企業困難。4月份深圳社會經濟活動逐步恢復，宏觀指標隨之好轉。1-4月工業增加值和固定資產投資的同比增長較一季度有所加快，顯示復蘇態勢並支撐上半年經濟平穩運行，也為下半年經濟加速恢復奠定市場信心。
整體而言，企業的房地產策略趨於保守，使得在供應壓力下的深圳辦公樓市場短期內面臨不小挑戰。加上不少互聯網企業的非核心業務退出，使市場去化壓力加大並伴隨供應競爭壓力上升。根據仲量聯行數據，上半年甲級辦公樓凈吸納量約為35萬平方米，比去年同期下降約20%。
雖然整體需求活躍度下滑，金融和TMT行業仍然是深圳甲級辦公樓的去化主力，上半年超六成租賃成交來自這兩個行業。其中，半導體行業自今年以來保持穩定增長，主要得益於政策的大力扶持和國家的引導投資，推動了相關企業的新註冊及收併購，帶動新設立和升級搬遷的需求。此外，資本市場波動對大型金融機構的辦公樓需求影響有限，二季度幾筆知名銀行和券商的租賃成交較為矚目。
上半年共有六座甲級辦公樓竣工，為市場新增約56萬平方米供應。除兩棟全自用的樓宇外，可租賃的新增供應主要集中在羅湖區和南山區。儘管需求相對疲軟，得益於總部自用面積的支撐，二季度空置率僅略微上升，環比上漲0.7個百分點至21.3%。
隨着新項目如期入市和企業退租現象的增加，市場供需關系在某些子片區面臨失衡，加劇了樓宇間的競爭。性價比較高的新竣工甲級辦公樓吸納了部分成本集約型企業的辦公升級需求。因此存量項目的降租壓力加大，導致二季度全市租金由穩轉跌，環比小幅下跌0.7個百分點。另一方面，業主採用「穩企業」策略，通過靈活調整租賃條款、降低企業進駐門檻，或是定製裝修交付等手段快速去化新增的空置面積。
在疫情和外部多種不確定因素的挑戰下，宏觀經濟層面短期承壓，但深圳堅持高質量發展大勢不變。政府於6月份出台《關於發展壯大戰略性新興產業集群和培育發展未來產業的意見》。文件中提出「20+8」的概念，即20個戰略性新興產業發展重點細分領域和8個未來產業重點發展方向。政府期望通過大力發展高端製造業及相關高科技企業為穩定經濟基本盤發揮積極和長效作用，增強實體經濟發展後勁。同時，二季度頒布的一系列金融、金融科技和風創投發展的政策措施也將推進落實，進而加強金融服務實體經濟的功能。仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑表示：「預計在政策、金融、科技的多重賦能下，深圳實體經濟不斷升級擴張，加速復蘇，為辦公樓市場的恢復註入動能。」
2022年下半年有約140萬平方米甲級供應入市，去化壓力仍將延續。其中超40%的面積為總部自用，對全年凈吸納量有一定的貢獻。此外，部分直接受益於政策扶持的行業，如硬科技和率先實現結構化調整的企業有望在下半年恢復活躍，減緩可租賃供應的壓力。雖然市場供需關系有上述支撐趨於平穩，但短期內市場復蘇步伐與供應新增速度難以一致。因此，李文傑預測下半年深圳甲級辦公樓整體空置率仍將進一步推高。再則，面對經濟增長不確定因素，租賃需求恢復較緩，預租競爭激烈和存量空置壓力攀升的雙重壓力下，租金或將出現一定幅度的下降。
優質零售物業市場於二季度有序恢復
自三月末復工復產以來，深圳市通過發放多輪消費券擴大新能源汽車、消費電子、家電數碼等市場的消費，不少購物中心也積極推出各類活動激發市民消費潛力。在此背景下，深圳優質零售物業市場於二季度有序恢復，上半年租賃成交量已接近去年同期水平。
記者毛麗娟攝
優質零售物業市場面對的宏觀環境和行業影響因素複雜多變，上半年全國疫情多點散發、各種刺激政策出台、零售消費趨勢變化以及零售商的全國零售網點戰略調整，導致深圳優質零售市場不同業態呈現差異性發展。目前消費市場雖有好轉，但仍處恢復階段。
聚焦各業態，餐飲業在新一輪融資下湧現出不少新興品牌，更多來自茶飲咖啡與麵包甜點的細分品類開始進入大眾視野。據仲量聯行監測的全市優質購物中心數據顯示，今年上半年茶飲咖啡的新增店鋪較去年同期增長50%，佔整體餐飲業新增租賃的40%以上。此外，部分地方特色餐飲也紛紛將眼光瞄準到深圳這座外來人口雲集的城市，並出現一定的擴張勢頭。
在消費信心有所下降和電商衝擊的大環境下，上半年服裝零售業的租賃需求略顯疲軟，品牌間的表現存在較大差異。具體而言，奢侈品和潮流時尚等細分業態穩步擴張其線下零售業務。例如，多個奢侈品牌在深進行店鋪調整，打造全新的多層專櫃，而部分國內外潮牌與設計師買手店也乘勢加速拓展市場。反觀國內知名度較低或缺乏品牌建設的時裝商戶，由於線上客群分流以及自身產品競爭力不足，線下銷售持續承壓。因此，他們不得不調整零售布點的戰略，即在頭部零售地產開發商旗下的購物中心中積極擴充門店，同時縮減經營不佳的線下門店。
記者毛麗娟攝
值得註意的是，美妝/個人護理業態在上半年積極尋求突破口，香氛類品牌以嶄新的感官體驗攏獲消費者的青睞。例如，Creed華南首店成功落戶萬象天地，並攜手21家香氛品牌共同打造香氛長廊。另一方面，新能源汽車繼續成為市場復蘇中的強勁動力，持續性政策扶持疊加全球燃油價格飆升促使品牌方繼續深化其在全市購物中心的布局，同時一些國外燃油車品牌也熱衷於入駐中高端購物中心。
上述積極因素，抵消了因深圳疫情和個別業態自身經營因素對於空置率造成的負面影響，例如抗風險能力較弱的租戶因銷售額急劇下降，不得不從地理位置欠佳的項目撤出。深圳三月發生的疫情以及相應的防控政策要求，培訓機構、健身等個別業態受到較為顯著的衝擊，對整體空置率造成影響。中大型餐飲租戶經營壓力驟增，高企的租金和人力成本成為他們調整租賃策略的原因。
綜上所述，上半年市場無新增供應，截至今年二季度，全市空置率為3.2%，較2021年底上升0.6個百分點，同比持平。考慮到零售商普遍看好深圳零售市場的長期發展，表現出較為積極的入市意願，上半年整體租金在租賃需求回暖的帶動下表現平穩。除極個別經營每況愈下的項目，大多數項目得以維持既有的租金水平。而憑藉著項目定位與品牌效應，位於核心商圈的中高端項目議價能力不減，租金仍保持一定程度的增長。
下半年深圳仍需面對宏觀經濟下行和疫情多點散發的挑戰，但科學精準的防疫政策將有利於市民消費信心與整體租賃需求的恢復。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：「深圳零售市場將繼續成為眾多品牌開拓和深耕的重要選擇，特別是受上半年全國多地疫情的影響，不少零售商開始調整其短期內的擴張計劃，考慮將開店指標設在那些能迅速回到生活常態的城市當中。此外，消費兩極化的趨勢將愈發明顯。高端消費需求的長足旺盛將為更多國內外知名品牌進入深圳市場提供堅實的市場基礎。另一方面，剛需消費比例的逐漸提升也預示着更多優質購物中心將順應市場需求的變化，進一步開放接納年輕化的大眾品牌。」
預計下半年新增供應將高達80萬平方米，其中多個以青年文化為定位的項目有望通過全新消費場景的構建激發市場活力，而整體空置率將小幅上揚。至於租金，疫情反覆為整體租賃需求的復蘇帶來不確定性，項目的平穩經營成為業主的首要任務，因此他們上漲租金的預期或將轉弱，整體租金水平將保持上半年趨穩的形勢。
