這一年格外特殊，受多重因素影響，全國樓市跌入歷史性低谷，第三方機構統計數據顯示，去年百強房企實現銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅為41.6%;全口徑銷售額約72878.7億元，同樣大幅下挫超4成。
這一年碧桂園以4643億元的全口徑銷售額依然位居行業之首，且同比下滑幅度約為35%，優於行業整體表現。與此同時，碧桂園千方百計保交樓，集團連同其合營公司和聯營公司累計交付近70萬套房屋，在行業內遙遙領先。
據碧桂園披露的業績快報數據，集團去年錄得營業收入4303.7億、歸屬股東的核心凈利潤26.1億。截至2022年末，集團賬面可動用現金餘額1475.5億，可充分覆蓋年內到期的債務，公司流動性充足，融資渠道豐富，凈經營現金流繼續為正，凈藉貸比率進一步下降至40%的絕對低位。
在去年眾多房企債務爆雷的情形之下，碧桂園得以維持穩健的財務盤面，以及良好的信用記錄實屬不易，這也在一定層面上展現出公司在極端環境下的生存韌性。
經歷了2022年嚴峻市場洗禮之後，碧桂園在面對未來時似乎變得更有底氣。今年3月1日早間，該集團發布公告稱，公司董事會主席及執行董事楊國強因年齡原因提出辭任公司主席及執行董事職務，聯席主席楊惠妍已接任為主席，自2023年3月1日起生效。
楊惠妍接過接力棒並未讓外界感到十分意外，這家連續多年位居行業榜首的房企巨頭也順利完成了新老交接。在30日的業績發布會上，楊惠妍作為碧桂園的新任主席首度露面，並對公司未來提出新的發展藍圖。楊惠妍表示，房地產市場在變化，但仍是國內的支柱行業，仍然具備較好發展空間，未來三到五年時間內，碧桂園將繼續圍繞三張報表的優化去進行管理。一是布局上，將由過去偏重三四線城市變為一二線和三四線五五分佈;二是加強產品力的打造，用幾年時間打造更具競爭力的產品和服務，在一二線城市，預計新的產品線將在近期出台。
目前，國內房地產已步入新的發展模式，對此，碧桂園總裁莫斌亦表示，對於房地產發展的新模式有三層理解，第一是房住不炒，市場將繼續面對改善和剛需客戶;第二是商品房將由市場主導，而保障房政府主導;第三則是客戶需求從住有所居，到住有宜居的變化。對於這一變化，碧桂園也相應做了調整，未來將更註重發展的質量，致力於滿足剛需和改善型需求，提高客戶在產品和服務方面的體驗。
穿越周期
去年，房地產行業經歷了自2008年全球金融危機以來最嚴重的一次集體性困境。不完全統計顯示，A股67家發布了2022年度業績預告或快報的房企中，38家預計虧損，佔比超過了56%;盈利房企為29家，但其中20家歸母凈利潤同比減少。港股約57家房企發布了盈利預告，其中有52家業績下滑或陷入虧損，佔比超9成。
房企大面積虧損或業績滑坡的背景，是各地樓市自2021年中以來的長時間低迷，房企銷售日漸困難、現金回籠受阻，債務壓力緊逼，迫使絕大多數房企將「活下去」作為2022年的工作重心，而碧桂園便是少數得以「活下來」的未爆雷民營房企之一。
如不考慮短期盈利波動，碧桂園在2022年經營數據仍有不少亮點，尤其是經營現金以及財務槓桿方面，繼續呈現出穩定健康的基本面。
去年，碧桂園累計權益銷售3574.7億，權益現金回款3324.8億，權益回款率93%，已連續7年回款率超過90%;截至報告期末，公司賬面可動用現金餘額1475.5億，可動用現金為短期債務的1.6倍。
公司通過經營性現金償還高成本、期限短的融資，進一步優化債務結構，截至去年末，集團總藉貸餘額為2713.1億，同比下降14.7%，剔除預收賬款的資產負債率拾級而下，從2020年中期的81%下降至69.4%，凈藉貸比率下降至40%的公司歷史低位。
鑒於較高的回款率，碧桂園去年經營現金流凈額為356.2億，已連續多年保持正值，這對於確保公司現金流安全，避免發生財務及經營性風險，起到至關重要的作用。2022年，大量房企債務違約，但碧桂園保證了所有到期債券的剛性兌付，並積極拓展各類融資渠道。在政府監管部門支持下，公司合計發行公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資產品摺合人民幣近百億，完成3次股權融資共獲得約115億港幣。此外，獲得超十家銀行逾3000億元人民幣意向性綜合授信支持，體現了監管層及金融機構對公司的認可與支持。
步入2023年，碧桂園在境內發行本金總額為人民幣200億元的中期票據也獲準註冊，成為春節後獲批儲架式註冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民營房企之一。另外，公司186億公司債的發行計劃已獲上交所受理，在政策及監管的大力支持下，行業的再融資環境正在逐步修復，公司所處的外部環境已得到根本性轉變。
值得關註的是，碧桂園控股股東、管理層在去年行業信心最低迷之際，通過二級市場購買公司債券及優先票據、提供免息及無抵押貸款等方式支持公司，其中大股東為公司提供免息無抵押藉款50.55億港幣，充分顯示了大股東及管理層對於公司發展前景的信心。
重新出發
國家統計局數據顯示，今年2月份，全國70個大中城市新房價格指數環比漲幅為0.3%，而從2021年9月～2023年1月，70城房價指數環比變動均位於負區間，即房價持續下跌了17個月。2月份該指標轉正，標誌着主要城市的樓市出現回暖信號。
多家第三方研究機構表示，房地產依然是國家支柱性產業，一手房年銷售額仍將保持10萬億，在市場淘汰部分高槓桿爆雷房企的產能之後，存活下來的房企將在新的發展模式下找到各自的發展路徑。
為了保證公司經營現金流的絕對安全，碧桂園在去年大幅壓縮投資規模，全年僅新增土地9宗，權益地價約61億。不過，鑒於公司過去相對龐大的存量儲備，截至2022年底，公司已獲取權益可售資源9555億，另有潛在權益可售資源2528億，兩項合計約1.2萬億，其中75%位於長三角/珠三角/環渤海等五大都市圈。
該公司管理層亦在30日的業績發布會上表示，2023年公司已重啟拿地。
不過，隨着市場形勢的改變，碧桂園的短期投資行為亦有所微調。公司稱，整體投資方向將會圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，重質輕量，聚焦一二線核心城市及三四線核心區位，實現增量資產的效益兌現，做一成一，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備的佔比。
該公司管理層還透露，碧桂園已在內部啟動更精細的市場研究，以適應分化特徵更為顯著的市場。「2022年剛改型產品佔住宅產品的比例大幅提升，建築面積110-140平米的產品成交套數由2015年的35%上升至2022年的46%，說明購房需求受到生育政策開放以及購房者對居住品質的提升等因素影響顯性。」據此，碧桂園將在產品適配上做出更多調整：「在一二線，做高確定性的項目，打造新的獨立的產品體系，匹配剛需和剛改的需求;在三四線，做改善型需求的好房子，突出公司標準化和成本力的競爭優勢。」
除了傳統開發業務，碧桂園在科技建造方面的布局已展現出強大的市場拓展能力。2022年6月，碧桂園將旗下建築子公司和原博智林旗下的總包單位進行整合，成立了科技建築集團，科技建築體系聚焦科技建造方式革新，積極推動建築機器人施工技術的應用落地，通過整合全產業鏈資源，為客戶提供「研發-生產-應用」全過程、系統化的智能建造解決方案。
碧桂園表示，科技智慧建造體系能有效助力公司開發業務提質增效，同時為新業務的拓展打開空間。截至目前，碧桂園已進入第一批24個智能建造試點城市，搶先佔領智慧建造細分市場。另外，碧桂園布局代管代建市場已經超過7年，累計承接項目超過150個，累計在建面積超過1300萬方。
2022年，儘管土地交易整體規模在下降，但是國企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了約80%，其中城投類公司拿地後開工率非常低，2022年開工率只有8%，這也為代建提供了很多的業務機會，這些未開工地塊未來大概率會到代建市場採購專業開發服務。在碧桂園看來，以科技智慧建造體係為依託的代管代建業務，有望成為公司開拓輕資產業務的新增長點，與傳統開發業務形成互補之勢。
