新豪方集團董事楊家力，新豪方集團總經理助理謝衛傑，新豪方集團綜合運營部經理王雪玉，新豪方集團特邀嘉賓江嘉宇，豪方天際廣場物業經理張凱勝，第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿，華南區市場研究部負責人謝靖宇，深圳商業樓宇部負責人暨助理董事李擇文，深圳策略顧問部負責人暨高級助理董事李豐荷月出席了此次活動，與眾多深圳主流媒體一同回顧了今年第一季度深圳房地產市場以及2021年度深圳大總投資市場情況，對於2021年度下半年大灣區甲級寫字樓市場進行了全面剖析，展望未來發展趨勢。
大宗交易市場現強大韌性
第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿介紹了近期深圳大總投資市場情況：「深圳正處於粵港澳大灣區和深圳先行示範區『雙區』驅動的重大歷史機遇期。在2022年開年疫情反覆的衝擊下，深圳房地產大宗交易市場表現出強大的韌性，將會在持續迸發出新投資機遇和活力。第一太平戴維斯深入洞察大宗市場發展並持續關註了解各類投資者需求，將持續助力投資者們把握住新一輪的投資窗口期。」
記者毛麗娟攝
近日，受新豪方集團委任，第一太平戴維斯為其深圳首個甲級寫字樓項目——「豪方天際廣場」提供首席租賃代理服務。第一太平戴維斯將攜手新豪方集團，為企業和員工提供「生態、智能、共享」的寫字樓新模式。
豪方天際廣場坐落於中山公園之畔，坐擁南山經濟腹地，約2公裏環抱寶安&前海雙核區域，留仙洞總部基地、南山高新科技園覆蓋區域，彙集南山高新技術產業，商務級別日益凸顯。
約208米天際高度，超白玻雙銀中空LOW-E玻璃幕牆、奢華噴泉前廣場、國際范藝術造型前雨棚設計、約15米挑高奢華大堂，融合現代時尚設計感，印證企業的王者雄心。18部日本三菱高速電梯，讓工作更高效率;入戶享有美國約克中央空調，健康新風更舒適;中高區預留上下水位，滿足個性化商務需求;地下有3層車庫，日常通勤高效泊車。豪方天際廣場有天際會議中心、銀行、便利店、律師事務所、培訓場所服務等多元商務配套，超甲級品質尊享。
記者毛麗娟攝
另設有亞朵S酒店、天際美食薈、vinvin咖啡果飲、健身休閑中心等，為企業員工及客戶提供周全的人文關懷。標準層約2100m2靈動空間，總部級辦公體驗。現有中國建設銀行、亞朵S酒店、長盈鑫投資、蜂箱控股等優質龍頭企業進駐，強大創新產業集群效應，為企業發展帶來更多機遇，加速企業發展。
全市甲級寫字樓空置率預計還會攀升
發布會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售物業、住宅等方面精準及深入地剖析了2021年深圳房地產市場的動態，並前瞻2022年第二季度深圳房地產市場的整體態勢。
2021年，深圳經濟運行穩中求進，地區生產總值同比增長6.7%，至人民幣30,664.9億元，兩年年均增速為4.9%。其中，第三產業增加值同比增長7.8%，至人民幣19,299.7億元，持續帶動全市經濟發展。
2022年第一季度，全市有兩個項目交付入市，共為市場帶來10.6萬平方米甲級寫字樓面積。截至季末，全市總存量升至939.4萬平方米，環比擴張1.1%。
第一季度，深圳甲級寫字樓租賃需求放緩，加之三月市場因疫情原因接近停滯，全市季度凈吸納量環比下降82.8%，錄得7.6萬平方米。受此影響，全市平均空置率在連續四個季度下降後再次環比微升0.1個百分點，至22.8%。
第一季度，信息技術、金融、零售與貿易行業仍為租賃需求主要來源。
受部分項目面臨的去化壓力及年內百萬量級新增供應的影響，業主議價態度傾軟。全市平均租金降至人民幣每平方米每月182.9元，租金指數環比下降0.9%，同比下降0.6%。
2022年第二季度，全市預計有四個新項目入市，共為市場帶來44.6萬平方米新增供應。
受2022年百萬量級新增供應及疫情複發的影響，市場仍將面臨較大的去化壓力，全市空置率預計再度上升。
儘管經濟增長穩定，但大量的新增供應或將加劇市場競爭，全市平均租金料將持續下跌。
零售租賃需求受本地疫情衝擊
受本地疫情衝擊，深圳消費市場增速放緩。2022年1-2月，深圳全市社會消費品零售總額累計人民幣1,515.84億元，同比增長2.3%，增幅較全省低2.1個百分點。其中，餐飲業態受最顯著影響，行業收入同比下降8.1%。
第一季度，卓悅中心(北區)正式開業，該區域零售建築面積約4.8萬平方米，推動市場總存量環比擴容0.7%，至608.8萬平方米。
本季新增供應有限，疊加疫情管控升級的影響，市場整體表現較平淡。全市季度凈吸納量環比大幅下降，至5.1萬平方米。儘管如此，標桿項目的優化調改仍有序進行。期內，位於羅湖、南山的部分項目陸續迎來多個國際品牌開業或擴張，項目入駐率有所上升。受此推動，全市平均空置率環比微降0.2個百分點，至7.2%。
季內，區域標桿項目租金穩中有升，但防疫管控令部分項目經營承壓，業主適度下調租金。截至季末，全市平均租金降至人民幣每平方米每月629.3元，租金指數環比微降0.3%。
受本地防疫措施影響，且考慮到各地疫情點狀爆發所帶來的不確定因素等，深圳原擬定於二季度入市的項目延期至下半年。2022年下半年，預計全市將迎來合計44.7萬平方米新增供應。
隨着本地疫情逐步受控，品牌擴張活動料將恢復，全市空置率有望繼續下降。
區域標桿項目經營表現有望持續提升，非核心商圈項目經營亦將因居住人口的持續增長獲益，其租金亦有較大上升空間。得益於此，全市平均租金預計上調。
住宅成交環同比降幅均超30%
受春節假期及市場情緒猶待回暖的影響，開發商繼續推遲項目開盤時間。截至2022年3月20日，深圳一手住宅市場供應面積環比下降88.2%，至29.3萬平方米。
記者毛麗娟攝
同期，鑒於春節假期令部分看房活動推遲，疊加年後新一輪疫情的持續影響，全市成交面積環比下降35.8%，同比下降50.5%，至86.5萬平方米。季內，受南山、福田等核心片區成交均價較高影響，全市成交均價結構性環比上升17.2%，至人民幣每平方米71,375元。
展望二季度，政策將繼續釋放回暖信號，進一步利好剛需購房者。同時，開發商融資環境有望適度放寬，將在一定程度上緩解房地產企業流動性危機，促進行業良性循環發展。
根據深圳住房「十四五」規劃，市場供應預計持續增加。此外，深圳的經濟政策及人口基本面均表現積極，市場潛在需求將持續維持旺盛，成交量將隨之增長。
「穩地價、穩房價、穩預期」仍為主基調，預計深圳一手住宅價格將總體維穩。
