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樓市調整將延續至明年/大衛

時間:2018-12-01 03:17:45來源:大公報

  圖:目前一手或二手樓交投處於歷史低水平,個別二手業主急於套現才劈價賣樓,當局不宜貿然出招「減辣」或「撤辣」,阻礙樓市自我調節

  根據差餉物業估價署最新數據顯示,十月私人住宅樓價下挫約百分之二點四,跌幅為三年來最大,且連續三個月下跌,累積跌幅擴大至百分之三點七,反映香港住宅樓價短期見頂回落進一步獲得確認,預期跌勢很大機會延續至明年。

  未宜減辣阻市場調節

  貿易戰動搖世界經濟復甦基礎,加上全球利率上升,市場流動性持續收緊,全球各類資產價格正面對不同程度的下行壓力,香港住宅樓市也難以獨善其身,無可避免進入一個調整周期,而且為時可能長達一、兩年之久,不同於一五年跌勢只維持約半年。

  事實上,過去十年地產市場狂潮中,住宅、寫字樓以及商舖等物業價格處於暴升年代,其中住宅樓價勁升兩倍,不單止脫離普羅市民實際上負擔能力,還加重企業營商成本,削弱香港綜合競爭力。因此,社會大眾是樂見樓市呈現有序降溫、樓價逐步回歸理性,這有利香港發掘新增長動力,促進經濟可持續發展。

  迄今為止,不論是差餉物業估價署公布的官方樓價指數抑或是中原地產編製的樓價指數,不約而同顯示樓價已短期見頂,呈現下行趨勢,但跌幅十分溫和,調整幅度在半成以內,只屬於大升之後的正常而有序整固,未見出現恐慌性下跌的情況。

  事實是,目前一手或二手樓交投淡靜,處於歷史低水平,個別二手業主急於套現,才大幅劈價賣樓,現時談論樓市辣招減辣,甚至撤銷遏抑樓市一系列調控措施,顯然是言之尚早。當局不宜貿然出招「減辣」或「撤辣」,阻礙樓市自我調節。

  注視新樓盤掀起減價風

  不過,值得留意的是,今年首十一個月,一手樓售出單位數目約一萬四千個與涉資一千六百億元,相比去年全年的一萬八千五百個單位與二千三百億元成交金額,分別下跌百分之二十四與百分之二十六,一手樓銷售放慢,一定程度影響了地產發展商資金回籠,不排除會有地產發展商減價促銷,掀起了新樓盤減價風,屆時樓市跌勢將加劇,樓價跌幅有可能擴大到一至兩成。

  近月住宅樓價跌幅已擴大至逾百分之二,與受到外部因素如貿易戰等因素影響有關。今年第三季經濟增長放慢至百分之二點九,為兩年最低。同時,香港利率正常化已告啟動,十二月港息再次跟隨美息上調機會不低,因而未來樓價存在回調空間不少。

  買家等待更佳入市時機

  雖然官方樓價指數顯示十月樓價跌幅創出一五年來最大,但今年樓價指數仍然累升百分之七點八,以過去三個月樓價平均月跌約百分之一點二推算,一八年全年樓價未至於由升轉跌,可望錄得約百分之五的升幅。至於中原地產的樓價指數,亦連跌九周,累跌了百分之四點九,令今年樓價指數升幅略為收窄至百分之七點五。

  換言之,當前住宅樓價依然貼近歷史高位,環球經濟前景不明朗與利率升勢有餘未盡之下,樓市下行趨勢延續至明年的機會不低,置業者宜靜觀其變,等待更佳的入市時機。

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