圖：2022年本港二手樓的流轉率低至2.8%，再創新低。

　　樓市的重點並不是新的供應而是流轉率。筆者認為取消樓市辣招不可能，樓市辣招不單是穩定樓市的措施，也是穩定金融的措施，在環球量化貨幣之下，香港不斷流入大量資金，如何令到資金氾濫之下市場仍然低泡沫？香港單是定期存款已經達8萬億港元，任何的消費力解放，就如釋放儲於千仞之水，一發不容易收拾。

　　但縱使如此，特區政府還是有責任將樓市辣招優化，令其維持到原意初心之外，減少其長期積聚的副作用。樓市辣招雖不可撤，但有必要優化。因為副作用巨大，而且特區政府政策、市民包括一眾樓市評論員也紛紛忽略其積聚的副作用。

　　低成交量不利資產價格定價

　　我們從流轉率就看到香港樓市的病態。筆者吩咐公司統計部做了近二十多年的香港私樓流轉率的比較（註：私人住宅單位流轉率是以全年二手私樓成交量佔私樓總存量的百分比來計算）﹐1997年流轉率數據評估大概是14.3%，反映出當時成交過熱；而2010年流轉率是11.1%左右，顯然經過2003年樓市低潮後，成交量開始回復正常，甚至再次走向熾熱，並於當年11月特區政府開始推出樓市辣招。於是，我們過去十年平均的樓市流轉率只是3.6%，樓市辣招可以說是成功將成交量放在低活動水平。去到經歷三年疫情後的2022年，香港樓市的流轉率到更低2.8%，再創新低。

　　過低的流轉率有很多副作用，更扭曲了人們對房屋政策的邏輯。首先，我們會發覺放盤量大減，2019年放寬首置按揭成數前，放盤量只是等同2010年推出樓市辣招時的四成（以屯門二手樓盤放盤量為例），放盤量減少，成交量也減少，於是市場由大量成交去印證，變為由愈來愈少的成交去確認，當成交減少後，會由社會財富金字塔頂的人去成為買家，這樣資產價格自然與普羅大眾脫節。

　　一手樓日益成為主導，而主流思維都是想用一手樓去滿足整個市場，在社會上的財富流動，大財團享受到的於是較多，其他人只是紙上富貴，財富正不平等地分配。

　　公道地說，特區政府亦不是完全沒有做事的，無論是放寬按揭成數，甚至放寬高成數按揭樓價上限都是去修補以上的問題，但顯然還未足夠，筆者認為特區政府是有責任令市場的需求盡量往二手市場得到充分供應，也應該鼓勵更充分的二手放盤，因為有充分的二手放盤，才會有更合理價格出現。而一些二手沒有市場供應的板塊，特區政府應該用優惠政策鼓勵發展商去興建多一點。

　　在現實中，這樣的問題是比較突出的。以2009年至今為例，我們見到「A類」細單位（實用面積少於431呎）落成量佔比由2009至2010年的5%去到2022的47%（根據差估署），顯然我們的樓市正在進一步扭曲發展。筆者再次強調，處理樓市的重點並不是新的供應而是流轉率。