圖：房地產預售制對中國地產業和城鎮化發展均發揮巨大的積極作用。

　　在中國樓市急劇降溫、預期惡化背景下，隨着一些樓盤爛尾和業主單方面宣布強制停貸的消息爆出，主張廢除房地產預售制的呼聲頓時高漲。對於不滿樓價高昂及地產商社會形象的大眾而言，這樣的主張聽起來無疑是痛快解氣的；但縱觀全局，這樣的主張既有損經濟與民生，又會帶來一系列長期負面影響。中國房地產預售制需要的是改進，而不是全盤取消。

　　在討論房地產預售制存廢問題時，我們需要認識到這個基本事實：樓盤爛尾和業主單方面宣布強制停貸，在當前的房地產市場上仍然是局部問題，不考慮償還到期債務、挪用等問題，僅就房地產開發投資資金需求而言，無論是去年還是今年到現在為止，房地產業實際到位資金完全足夠滿足當前房地產開發投資所需。因此，以局部的樓盤爛尾和業主宣布強制停貸現象為由，主張全面廢除預售制，在邏輯上站不住腳。

　　任何事物都是一分為二來看，我們不僅要看到廢除房地產預售制可能帶來的好處，還要看到這樣做可能帶來的問題。由於訂金及預收款、個人按揭貸款多年來一直佔房地產業資金總供給很大比例，兩項合計佔新到位資金總量比例，近年達一半左右，如果現在就全面廢除房地產預售制，可以肯定，這對於房地產業當前的資金來源格局堪稱釜底抽薪，行業整體資金狀況將由此急劇惡化。

　　地產業面臨流動性風險

　　不僅如此，今年前6個月全國房地產開發投資完成額按年下降5.4%，除去年資金結餘外的本年實際到位資金按年降幅則高達25.3%，表明今年房地產業資金供求狀況正在急速惡化；特別是前5個月的本年實際到位資金60404.4億元（人民幣，下同），甚至比去年資金結餘66345.6億元還少約9%，這表明房地產業已經開始「吃老本」，更多地要靠以前結餘資金熬過當下經濟關口。

　　當我們為樓盤爛尾和業主停貸而義憤時，我們需要明白，除單純的投機炒房客有着強烈內在動機止損離場之外，購房自住的業主最需要的是爛尾樓盤盡快復工、完工、交房，而不是讓相關開發商倒閉，更不是讓整個產業垮台。不僅如此，無論對房地產業發展中的陰暗面乃至罪惡有着多大的反感，我們都必須正視這一現實：住房是人類永恆的需求，因帶動了巨大的投資、相關產業需求和就業，房地產業大體滿足了中國狂飆突進的城鎮化需求，顯著改善中國居民居住及工作、生活條件，在可預見未來仍將是中國的支柱產業。

　　與多年來增長乏力的西方國家相比，強勁投資長期以來都是中國經濟的優勢；1986至2021年間，全國房地產投資從101.0億元上升至147602.1億元，增長1460倍，2021年房地產投資佔全社會固定資產投資總額比重已達26.7%。正因為如此，在房地產業深陷困境的當下，我們應該採取反周期措施助力其軟着陸，而不是全面廢除商品房預售制使其下滑更加猛烈。

　　1980年代至1990年代初，日本泡沫經濟最突出表現之一也是房地產繁榮，高峰時期僅東京的地產價值總額就足以買下全美。治理泡沫勢在必行，但由於政府當局出手過激，導致日本在泡沫經濟破滅之後陷入「失去的三十年」，以美元現價計算的日本名義GDP在1995年達到55456億美元高峰後一路萎縮，2021年只有49374億美元，相當於1995年高峰的89%；日本人均GDP相當於發達國家平均水平的比例在1995年達到164%頂峰，2021年已經下滑至76%，日本這個1950年代以來公認的「經濟優等生」已經全面滑落至「差生」行列。

　　房地產業的高負債特徵本身並非罪惡，米勒─莫迪利亞尼模型（Miller-Modigliani Model）早已指出，提高負債率有利於提高投資回報，二戰之後各國企業部門負債率因此普遍顯著提高，且房地產業的基本特徵又使其最優負債率高於其他多數行業。邁爾斯（Stewart C. Myers）早已指出，有形資產在破產後容易轉讓，技術、人力資本等無形資產則難以轉賣，因此資本密集企業破產成本低，擁有巨額無形資產的企業破產成本高，導致前者的最優負債率高於後者。資本密集正是房地產業的基本特徵，客觀規律決定了該行業的最優負債率高於其他多數行業。

　　不僅房地產業，對整個國民經濟而言，高負債率本身不是問題，盲目追求降低負債率可能妨礙社會充分實現其經濟增長潛力；我們更需要的是解決以短期存款支持長期項目融資的期限錯配、以外幣負債支持本幣融資的貨幣錯配、過度投機等一系列問題，從而避免金融體系潛在的脆弱性爆發成為現實的風險。

　　正因為客觀規律決定了房地產業的最優負債率明顯較高，強行全面廢除商品房預售制並不能改變行業高負債特徵，而是會使得這個行業整體上更加依賴機構貸款和外資。事實上，今年上半年房地產開發企業到位資金結構變化已經出現了這種苗頭：今年前6個月，房地產開發企業到位資金按年下降25.3%，其中，國內貸款減少27.2%，利用外資增長30.7%。如果不是適逢美聯儲激進加息而導致跨境資本回流，中國房地產市場利用外資部分增幅應該還會更大。

　　中國防範社會階層固化傾向，不能過度依靠政府主導的再分配，因為這樣會消磨全社會的自我奮鬥精神，最重要的是要讓有才智有幹勁但沒有多少家庭背景和資本的人，有足夠機會、空間通過自我奮鬥實現向上流動。為此，許多產業、行業的資本等項門檻不能設置得太高，如果那樣做的話，常常只是打着「正義」的旗號而行壟斷之實。

　　總體而言，自霍英東先生首創商品房預售制以來，這項制度無論對香港還是對內地房地產業和城鎮化發展都發揮了巨大的積極作用，其初衷也是加快開發建設速度，降低商品房成本和售價，及早滿足居民住房需求。房地產市場價格持續暴漲和泡沫，根源更多地不在於預售制，而在於快速城鎮化帶來的需求拉動，寬鬆貨幣政策帶來的貨幣供給推動，以及超低首期等一系列激勵投機的做法。

　　所以，我們不應全面廢除預售制，而是改進對開發商、銀行、政府有關部門的監管，避免再出現挪用預售資金的情況；同時鼓勵開發商探索現房銷售模式，讓消費者在預售制和現房銷售兩種模式中自主選擇。隨着房地產市場供求關係總體上趨向寬鬆，由消費者自主選擇的空間正在擴大。

　　優化制度四點建議

　　具體而言，在改進預售制監管的方面應當本着「保交樓、保民生、保穩定」的原則，保障購房人合法權益，又給予開發商必要的自主權以提高其如期完工交樓履約的效率，切實做到以下幾個關鍵點：

　　一、確保購房人的訂金、首付款、按揭款和其他方式的預售購房款，全部存入預售資金專用監管賬戶，房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金。為確保這一點，可規定如房款不進入資金監管賬戶，購房合同無效，買售雙方可隨時解除。監管銀行如發現商品房預售資金未進入專用賬戶而未履行及時告知區縣住房城鄉建設主管部門的義務，則應承受相應處罰。

　　二、購房人申請抵押貸款的，確保房地產開發企業應當提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。同樣為確保做到這一點，可規定如抵押貸款不進入資金監管賬戶，購房合同無效，買售雙方可隨時解除；監管銀行如發現抵押貸款資金未進入專用賬戶而未履行及時告知區縣住房城鄉建設主管部門的義務，則應承受相應處罰。

　　三、監管賬戶中額度內資金必須專款專用，使用用途包括設備款、建築材料、施工款等；對政府監管部門違規批准挪用劃轉監管資金者，須依紀依規給予處分。

　　四、優化改善市縣級城鄉建設部門審核工程造價合同等核定商品房預售資金監管額度的程序及指標，進入專用賬戶的預售資金數額超過重點監管額度後，超出的額度可由房地產開發企業履行必要程序後自由提取使用，通過保障開發商必要自主權而充分發掘其積極性、主動精神，提高其建設與交付效率。

（文章內容僅代表筆者個人意見）