香港樓市可以說自2019年中以來，是未正常運作過，中間發生了修例風波及五波的疫情，令到香港不斷有「限聚」措施及受疫情的蹂躪，同時發生了中美貿易戰及大大小小的金融鬥爭，現在一些人對前景感到灰暗，當然亦有不少人對未來看好。筆者認為不應以感覺和氛圍去判斷，應從數據中看出真相。

　　根據差餉物業估價署剛剛公布的2月份住宅樓價統計數據，對比其他客觀環境的因素，可找出未來香港經濟和樓市圖畫。樓價在疫情之下，最新水平對比過去一年只下跌0.7%，筆者是非常滿意的，因為在如此內憂外患的大風浪之下，樓價遠遠比大多數的投資產品穩健，可以說是固若金湯。樓價穩健性成功的保護香港人財富，當然會有部分人在面對衝擊下變貧窮了，但也有不少人積聚到更多的購買力。

　　再看看住宅租金指數，租金是按年上升4.5%，這是一個很理想的數字及值得深思的。租金持續向上升一直都是筆者的主要觀點，在今年發表的《我對樓市的十大忠告》一文內，第七點即是「租金仍處於易升難跌局面」。租金不單止跑贏樓價，更加跑贏通脹。很多人忽略了租金的升幅甚至乎是高於香港按揭息口支出，普遍供樓利率為1.5%至1.6%左右，而更多人忽略了按揭息口支出是遠低於收租回報率（細單位回報是2.4%），這其實是個世代的紅利。

　　經濟基礎保持韌性

　　在大環境上，香港過去一年的通脹（CPI，消費者物價指數）只有1.6%，我們要感激中央在物價方面的眷顧。再看香港去年的經濟增長是6.4%（GDP，國民生產總值），即是說我們的經濟增長遠高於通脹，也遠高於息口。截至這份報告公布的時候，香港仍然是一個高增長的城市，在世界三大金融中心之中，香港也是唯一有條件做到逃出滯脹階段的健康金融國際大都會。

　　筆者不明白為何那麼多人看淡香港，幾乎所有負面都是假設及沒有足夠數據支持的，或者在數據上是不足以動搖經濟前景的。我們的而且確要等待一個正常的局面出現，而這個局面出現的時候，是有很大機會將積聚多時的購買力釋放出來的。