圖：在討論徵收房產稅的問題時，需要認識到，最重要並不是房產稅的徵收，而是房產稅如何使用。

　　今次加快推進房地產稅，社會意義應遠大於財政意義，意味着一場深刻的國家治理變革。相當於小區加收了一項物業費，加收了不要緊，物業公司的服務要跟上來。從這個意義上講，稅收徵收不是問題，關鍵是看稅收支出用在了哪，是浪費財政收入，還是為民所用。這也意味着，與直接稅伴隨的國家治理現代化需要切實推進。

　　與賣地和發債收入相比，房地產稅一是徵稅成本高，需要專門組織人財物；二是積累周期長，而地方政府官員一般四年一任；三是相對於賣地和發債的隱性稅，房地產稅可能會激發市民的納稅人意識，從而會對城市和社會治理提出更高的要求。就像物業費提高了，小區居民對物業公司的要求也相應提高。

　　因此，房地產稅提了多年，但總是雷聲大雨點小，即使稅種歸地方，地方政府竟然並沒有多大積極性。他們還是偏好賣地和發債，以及早期發展重地方稅產業。過去由於投資能一次性帶來較多的稅收，地方官員也偏好引進重資產的企業，因而「重投資、輕民生」。

　　知名奧地利經濟學家熊彼特名言：「財政是制度變遷的關鍵」。窮則思變，當一個國家、公司、家庭沒錢的時候，當然要考慮如何變通。但財政制度的變化，尤其是某個稅種的增加，同時對國家治理也產生巨大的影響。

　　稅乃國家大事，不可不察。中國四千年的朝代周期律，也與稅收有很大關係。可以說，國家之間的競爭，朝代之間的更迭，稅收的增減起到很大的作用。尤其是看一個國家的現代化程度，關鍵一點是看能不能向土地、財產和資本徵稅，而不是只能向勞動力（人丁稅）和「第三階層」（底層人民）徵稅；能不能建立起一套「累進型」徵稅體系，而非只能向底層盤剝的「累退型」體系。

　　至於稅能否刺破房產泡沫而導致債務通縮和資產負債表衰退，這要看徵稅的結構和力度。一旦稅率太高、徵收太快，很可能會將房地產的金融屬性（用來保值增值）去化，導致房價大跌，這樣中國的信用和財政體系將會面臨巨大的危機。而房產稅的徵收力度、範圍及節奏，則取決於中央「房住不炒」的政策體系與地方依賴土地財政過日子的「錢袋子」體系之間的微妙博弈。

　　房地產的四重屬性

　　進入本世紀前二十年，中國人實現了一個偉大的創舉：一百多年來終於擺脫了落後貧窮的面貌開始變得「富起來」，其中承載着中國人財富最主要財產就是房地產。這可以稱得上是一個里程碑式事件，90%的中國人開始有了自己的房產，並得到《物權法》的國家法律保護。

　　一個有意思的現象是，中國的住房自有率和住房價格「泡沫」程度，幾乎都同時位列世界第一。中國的住房自有率已經超過了90%，超過世界上主要國家；同時中國的房價收入比近三十倍，這意味着一個人不吃不喝靠自己的勞動收入，需要三十年才能買得起一套屬於自己的房子，這個數值位列世界第一。

　　結合中國獨有的國情和發展階段，可以認為過高的房價存在四大屬性的溢價：財政屬性，地方政府財政收入的主要來源；社會屬性，房產與一個城市的戶籍，所享受的公共服務（比如教育、養老、醫療等）緊密聯繫在一起，購買一個城市的房產相當於購買了一個城市的市民身份；金融屬性，或者說「槓桿屬性+信用屬性」，加槓桿購買房地產成為最近二十年收益率最高的投資渠道，再加上中國資本市場不夠發達，房地產成為承載保值增值的主要手段；文化屬性，中國剛剛完成從農業大國向工業大國，從鄉土中國向城市中國的轉型，理念的轉變還不會那麼快，潛意識裏面仍然具有濃厚的鄉土情結，房產仍然承載着人們的歸宿感。

　　因此，中國的高房價其實很容易解釋，因為它承載着中國獨有的、特殊發展階段的「超級溢價」。用線性化的資產定價公式可以寫為：中國的住房價格=建安成本（15%）+財政屬性溢價（40%）+金融屬性溢價（25%）+社會屬性溢價（15%）+文化溢價（5%）。

　　徵收房產稅，可能對金融屬性的溢價影響最大，所謂「房住不炒」。如果房產稅消除了金融屬性，雖然看似只降低25%左右，但由於房產按揭都是加槓桿的，很多炒房客通過中介還可以做到零首付，因此房產的去金融化的影響還是比較嚴重的。這意味着，金融屬性的去化，很可能會嚴重打擊到其他的屬性。比如最近土地頻頻流拍，房產的財政屬性也遭到很大的打擊，地方財政面臨極大的壓力。

　　高房價的不可持續

　　財政屬性是整個中國房地產的根本。從新房房價構成來看，地價加上各種稅費，佔比近60%。那麼，能不能用持有環節的房產稅替代土地轉讓金？顯然是不可能的。其一，房產稅與龐大的土地轉讓金相比，九牛一毛，聊勝於無。據測算，房產稅一年徵收可能在1000億至5000億元（人民幣，下同），不到土地轉讓金的十分之一。其二，房產稅徵收起來太麻煩，需要花費新的人財物，有人測算徵收房產稅初期的淨收益很可能為負。其三，徵收房產稅積累起來太慢，而地方政府任期一般為四年。其四，徵稅與賣地相比，剝奪感更明顯。

　　中國進入後城市化時代，中國的房地產也進入了後房地產時代。中國的城市化率已經超過60%，正在快速接近發達國家水平。住房自有率也超過了90%，位列世界前茅，三四線城市住房庫存壓力較大。同時房價收入比也超過發達國家水平，北上廣深等大城市在國際上的排名也不斷攀升，與發達國家不相上下。

　　後房地產時代，意味着高房價中的三個溢價不可持續，至少不會像過去那樣高歌猛進：

　　首先，在金融監管越來越嚴格，銀行資金嚴禁進入樓市的情況下，靠加槓桿投資房地產實現保值增值已經越來越難，即使長期來說，房價依然有上漲的動力，但是時不時出現的政策急剎車很容易造成較大的「回撤」導致槓桿斷裂。

　　其次，共同富裕和機會公平的理念越來越濃厚，學區房的社會屬性溢價最近兩年受到嚴重削弱。雖然筆者認為房地產的社會屬性會依然存在，但會變得越來越弱，不會像以前那麼強烈。

　　再次，新一代年輕人的「房產情結」會越來越淡化，他們不會再將歸屬感和安全感主要寄託在房子身上。而隨着單身主義、丁克主義的流行，再加上年輕一代對高房價的天生仇視，房產的文化屬性也將慢慢褪色。

　　中國進入下一個百年目標，致力於實現共同富裕。富裕的物質基礎是要有足夠的可承載財富價值的優質資產。當前來看，房產還是最大眾化的符合中國特定發展階段的核心財產，是提高財產性收入的主要載體。如果房價大跌，或者長期落後於通脹，那麼絕大多數中國人的財產性收入和財富增值的獲得感都無從談起。但又不得不承認，現在的房價泡沫的確也剝奪了另一些群體，尤其是年輕群體的獲得感。

　　房產稅背後的另一層博弈則在中央政府和地方政府之間。稅收立法和制定，是中央政府的一項公共職能。中央必須構建一套「房住不炒」的政策體系以迎合民意，但地方政府則更需要土地財政「過日子」，杯水車薪的房產稅若一旦刺破泡沫造成土地流拍，土地轉讓金大減，承擔着各種事權的地方財政就很難運轉下去。

　　隨着城市化進程的結束，房地產大潮的退去，中國社會現代化轉型的完成，地方政府也必須由建設城市轉為經營城市，從習慣了繁榮紅火的增量投資，逐漸適應平靜淡泊的存量經營。此時，房產稅作為現代財稅的主要稅種，也應該在現代中國的財政收入中挑大樑。

　　需要認識到的是，最重要的並不是房產稅的徵收，而是房產稅如何使用。假如房產稅投入到了事關民生的關鍵領域，讓我們享受到更多、更好的教育、醫療、養老等公共服務，那麼房產稅的徵收不僅不會刺破房價，反而有利於穩定房價。只有這樣，中國房產稅的「李嘉圖難題」才會得到根本的解決，中國的現代稅制轉型才能成功。