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樓市新態/降按揭成數激活換樓鏈\祥益地產總裁 汪敦敬

時間:2020-11-11 04:24:18來源:大公報

  在市場去向方面,人們往往只將注意力放在爭拗樓價是升還是跌,沒有留意到不同板塊的表現根本不一樣。政府和市民大多數都沒有關心,究竟「樓市辣招」令到不同板塊出現了什麼不同的變化?這些不同的變化其實就等於回報和風險不同。在收穫不同的情形之下,社會上的財富分配亦不一致。

  香港的樓市辣招雖然表面上是追隨內地的宏觀調控,也令香港金融市場結構更加穩健,尤其是在貸存比率方面,但是香港樓市辣招在多年僵化下產生了副作用,並沒有推動更完善的財富分配。

  2019年之前的樓市辣招限制了只有樓價400萬或以下的住宅才可借九成按揭,購買力自然集中在400萬元以下,我們叫「Lump Sum效應」,即是說400萬元以下的樓價升幅是遠高於其他板塊的。很多人因為當時400萬以上至600萬只可借八成,600萬元以上至800多萬元可借六成,因而換不到樓,不少人因此幫下一代去買細單位,於是換樓購買力就轉嫁聚焦在細單位板塊上了。

  直至去年10月行政長官林鄭月娥在施政報告宣布放寬了首置按揭,800萬元或以下可借九成按揭,800萬以上至1000萬元可借八成,從此換樓板塊可重新啟動,寂靜多年的板塊成交大增,而細單位放盤量也大增。筆者認為是相當健康的,整體樓價沒有因為放盤量大增而下調,放盤量的增幅和成交量的大增同樣都是30%至50%左右,數據都是脗合的。

  但同樣在新規則之下,不同板塊有不同表現出現。放盤量同樣集中在細單位上,細單位業主的換樓對象是大單位,尤其是600萬至1000萬元的樓盤增加量相對減少,400萬元以下Lump Sum效應開始消失,購買力亦由以前聚焦點上移到800萬至1000萬元板塊,即是說這是一個新版本的Lump Sum效應。

  我們看到屯門及天水圍區的換樓成交佔了六成以上,在某種角度來說社會是比以前公平了的,因為上車盤比以前平了。可以說,這是個德政。

  800萬至1000萬元成為了最新的Lump Sum板塊,但也因為超過1000萬元只可以借到五成,有關板塊的業主因為難以換樓,所以放盤量自然少。如果不想該板塊出現不正常升幅,筆者建議將1000萬以上至1500萬元的換樓按揭增加到七成,1500萬以上至2500萬元就增加到六成,這樣有序地慢慢地增加成數,就不會製造到一個樽頸的Lump Sum地帶,反而可以令到800萬至1000萬元的放盤量如之前細單位般大增。

  樓市問題並不難解決,香港有超過170萬個可售住宅單位,只要合適管理好的供求,我們的而且確是可以在幾年內達到供求平衡。

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