投資增速穩中趨緩，地產成為主要支撐。2019年以來經濟下行壓力仍在延續，固定資產投資增速也隨之逐漸放緩，而當前固定資產投資增速主要由房地產投資支撐，2019年5月固定資產投資累計增速達5.6%，而佔比僅21%的房地產投資拉動了固定資產投資增速近2.3個百分點，也就是說，超過40%的固定資產投資增速是由房地產投資所貢獻。地產銷售低位震盪，棚改套數全國減半。雖然目前地產投資增速仍然保持較高水平，但地產銷售增速趨弱以及棚改退潮為其走勢蒙上陰影。

　　預售加快周轉，銷售領先性失效。地產投資增速和開發資金增速走勢高度一致，而房地產開發資金近一半由銷售回款貢獻，所以通常地產銷售走勢領先於投資增速兩到三個季度左右。但2017年底以來，隨着外部融資趨緊，房企通過提高期房銷售比例加快資金周轉，而期房銷售完成時並未退出投資環節，這一結構改變造成地產銷售對投資領先性失效。

　　開工帶動施工回暖，建安接棒土地費用。地產投資包括建安投資和其他費用兩大部分，而其他費用中超過85%為土地購置費。2018年地產投資增速的高企主要是由土地購置費所帶動，背後反映的是2017年以來開啟的拿地高峰。但2019年土地購置費對於地產投資的支撐作用逐漸淡化，建安投資的地位上升。高周轉的開發模式意味着房企需要加快新開工節奏，以便縮短土地儲備轉化成可供預售商品房的周期，快速回籠資金，但對於銷售完成後的竣工節奏則力圖延後，這就表現為新開工增速的高企以及竣工增速的低迷，進而帶動了施工面積增速由底部緩慢回升，而施工增速與建安投資增速基本同步，由此2019年建安投資逐漸接替土地購置費成為支撐地產投資的重要因素

　　消費為穩經濟主力

　　關注「缺口」變化，全年前高後低。首先，從百城土地成交這一領先指標來看，新開工面積增速在二季度末和三季度初存在加速下滑壓力，而竣工增速經歷長期連續負增長之後也有望加速上升，這將使得新開工與竣工增速之間的「缺口」收斂，拖累施工增速和建安投資。因此，如果持續觀察到新開工增速回落及竣工增速上行，將是年內地產投資增速轉向的重要信號。其次，由於土地成交價款領先土地購置費三個季度左右，因此土地購置費增速預計短期保持平穩，但四季度存在加速下行風險。綜合來看，地產投資全年增速走勢預計將前高後低，一二季度或是全年增速高點，三季度穩中趨降，而四季度明顯回落，筆者預計全年地產投資增速在7%至8%左右。

　　地產投資雖有拖累，消費引領經濟企穩。實際和名義增速收斂，走勢與經濟更相關。2017年和2018年地產投資實際增速與名義增速之間背離有所加大，而用來刻畫經濟增長的是GDP實際增速，因此過去兩年雖然地產投資名義增速走高，但對於經濟增長的貢獻其實有限。但2019年以來地產投資實際增速向名義增速加速收斂，因此地產投資走勢與經濟增速的相關性加強。槓桿已在頂部，投資恐難指望。經濟不靠舉債來施行強刺激的背景之下，整體來看投資增速難以快速上行，特別是此前對投資增長拉動居首的地產投資，會給經濟增長造成一定的壓力。減稅規模加碼，消費帶動企穩。但與以往不同的是，2019年減稅降費政策的加碼促進消費回升，而消費對經濟增長的貢獻率遠超投資，因此消費有望成為帶動本輪經濟企穩的主力。