圖：現時租金上升而息率下跌的走勢下，「供平過租」，推動轉租為買及買樓收租的需求增加。\大公報記者何嘉駿攝

　　本月以來市場資金持續湧入，令港元供應急增，港元拆息（Hibor）持續下滑。根據香港財資市場公會（TMA）資料顯示，與按揭供款利率相關的1個月Hibor昨日報0.96厘，是2022年7月21日以來再次跌穿1厘水平，港人供樓負擔大減。

　　以平均按揭額500萬元計，與月初以市場封頂息3.5%計，按息減幅已達1.24厘，30年還款期計，每月供款因此減少3314元或14.8%。分析指出，在現時租金上升而息率下跌的走勢下，供平過租將更為普遍，推動轉租為買及買樓收租的需求增加，支持本港樓市及樓價回穩。\大公報記者 黃裕慶、邵淑芬、林惠芳

　　以選用H+1.3厘的按揭計劃計算，在資金今輪湧入港元之前，由於1個月Hibor一直在4厘附近高企（例如4月底時），實際按揭息率已觸及「封頂位」，以現時主流按揭計劃計是3.5厘，按揭額500萬元計，即置業人士每月須供款大約22452元。若以昨日的Hibor計，則每月供款顯著減少至19138元，相差3314元。（詳見表）

　　選用H按比例將回升

　　根據香港金融管理局統計，現時約有90.4%借款人是選用H按計劃，故港元拆息下行，相信大部分置業人士的供樓負擔都能有所減輕。

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，香港銀行體系總結餘若持續高於千億港元以上水平，料港元拆息短期內仍會徘徊於1厘至2厘區間。他續說，現時Hibor處於低水平，H按供樓人士的利息低於鎖息上限，比P按供樓更為優惠；即使息口日後回升時，H按業主仍可繼續以封頂息率供樓，屬「進可攻、退可守」的按揭計劃，料H按將會主導市場，H按選用比例亦將會再次回升。

　　中原按揭董事總經理王美鳳提醒，拆息變化大，H按用家需注意自身供樓結算日之息率。同時，儘管H按與P按息差已大幅擴大至逾1厘，但銀行入息要求以封頂息計，故此置業人士應確保有足夠入息水平符合要求，以免失卻預算。她續說，拆息將會因應港元需求變化而調整，1個月拆息上落波幅仍甚大，本港H按實際息率將主要在2厘多至3厘多區間上落。

　　港元拆息自5月初以來持續下滑，星展香港財資市場部環球市場策略師李若凡解釋，主要是金管局向市場注入大約1294億港元流動性之後，銀行流動性充裕，而市場對港元貸款的需求未見明顯改善所致。金管局最新統計數字顯示，由於港元存款上升而港元貸款下跌，港元貸存比率由2月底的73.5%，下跌至3月底的72.3%。

　　銀行「水浸」 拆息續低企

　　李若凡續說，短期而言，關注下星期的月底效應，會否將港元拆息推升至1厘以上。此外，銀行在6月時的半年結，以及7月、8月期間的派息潮，也可能帶動拆息反彈。不過她指出，港元拆息如要明顯上升，可能要等到銀行體系總結餘減少才見。如果美聯儲到今年9月才減息，在9月之前，不能排除套息交易將美元兌港元推至7.85的可能。