受新冠肺炎疫情影響，美國聯儲局近期兩度減息，一口氣大減目標利率至「零」。港元與美元掛鈎，在美國「零利率」政策下，市場預期香港按揭息率短期內難以向上，甚至有可能下降。美國減息後，香港銀行業未即時調整最優惠利率（P），如果現在想入市買樓，應該考慮選擇H按還是P按？\大公報記者 柴 進

　　疫情嚴峻，港股及樓市齊齊下跌。在美國驟然減息，而且全球主要央行再度進入量化寬鬆政策時代之下，有部分投資者預期低息環境維持，有意趁低息時期投資樓市「撈底」。

　　投資者投資樓市之前，必須要留意，即使美國兩度減息至「零利率」，香港的按揭息率至今仍未有調低。考量P按及H按兩個主要的按息計劃之後發現，多家銀行在美國兩度公布減息後，沒有宣布跟隨減息，依然維持現有利率，使得現時P按的業主並沒有因為美國減息而供款減少。

　　H按設有封頂息率

　　至於參考銀行一個月同業拆息的H按，雖然在美國月初減息0.5厘後，持續回落至1.1厘水平，但是之後有所反彈，即使聯儲局再度減息1厘，一個月拆息並沒有回落，甚至回升至近日1.8厘水平。

　　現時一般銀行的H按息率為「H+1.24%」，並設有封頂息率約2.35厘至2.5厘（視乎貸款額）。以現時一個月拆息1.8厘加至1.24厘後，息率為3.04厘，高於封頂息率，因此H按業主亦會以封頂息率供樓。所以對於業主而言，現時供樓款項沒有減少，要等到一個月拆息最少回落至約1.11厘至1.26厘水平，才會低於封頂息率，屆時業主供款額才會減少。

　　至於選擇按息計劃方面，現時一般P按的息率為2.35厘，H按則視乎貸款額情況，貸款愈高封頂息率愈低，並且可與P按息率睇齊，但貸款較少的人士（貸款額低於800萬元），如現時選擇H按，其封頂息率會多於P按。以貸款600萬元為例，還款期30年，H按封頂息率2.5厘的每月供款會較2.35厘多約466元。

　　P歷史低位難再減

　　不過，在預期低息率環境下，仍有不少業主考慮H按，主要因為目前香港的P已是歷史低位，銀行很難再減P。反之，一個月拆息相對在較高水平，翻查資料顯示，2015年美國處於零利率水平，當時香港的銀行一個月拆息只有0.2厘水平，遠低於目前水平，以現時H按公式計算，按息可能低至1.44厘。同樣以600萬元貸款為例，還款期30年，每月供款額較2.35厘少約2700元。

　　不過，H按息的升跌不完全是由美元息率主導，還要看香港銀行的資金需求，因此才會見到美國減息後，一個月同業拆息不跌反升。因此，選擇H按的業主可能遇上H按利息長期保持封頂，卻要較P按計劃多付利息的風險。