圖：隨着踏入第三季傳統租務旺季，在內地生及專才湧港之下，估計季內租金料升至歷史新高。

　　日前美國聯儲局公布議息會議結果，一如市場預期維持利率不變，本港主要銀行隨即宣布最優惠利率同樣「按兵不動」。雖然聯儲局近期未有減息，但是本港新股市場氣氛熾熱，熱錢持續流入，導致銀行同業拆息（HIBOR）持續回落並徘徊低位。這不僅減輕供樓業主的利息負擔，亦促使大量資金尋求更高回報的投資渠道，對樓市構成正面支持。

　　低息環境 港樓吸引力增

　　儘管近期關稅戰未完全解決，美國對多國徵收關稅，但並未推高物價。資料顯示，美國5月CPI數據低於市場預期，顯示通脹壓力減輕，為聯儲局未來減息提供更大靈活性。市場普遍預期，聯儲局將於9月重啟減息，並於年底前減息2次，而低息環境，勢有助刺激全球資金流動性，增強本港樓股市場的吸引力，為香港樓市注入正面動力。

　　近期本港樓市氣氛明顯好轉，整體交投及樓價呈穩中向好趨勢。「美聯樓價指數」最新報126.49點，按周微升0.16%，終止5連跌走勢，本年迄今跌幅則輕微收窄至約1.3%。在低息環境及資金流入的推動下，樓市復甦勢頭更穩固。

　　至於租金走勢更為凌厲。根據美聯「租金走勢圖」，5月以實用面積計算的私人住宅平均呎租約38.1元，較2019年7月時錄得約38.33元的歷史高位僅相差約0.6%，部分地區主要屋苑的租金更已超越2019年7月的水平，當中部分新晉地區及新晉屋苑升幅尤其顯著。例如啟德區啟德1號今年5月份平均實用呎租約48.5元，較2019年7月時高約37.4%；天寰及龍譽的最新呎租亦分別較當時升約30.8%及約30%。

　　租金上升的主要動力，主要來自近年各類專才高才紛紛湧港。根據特區政府數據，自2022年底推出多項輸入人才計劃以來，截至今年4月底，各項計劃共收到超過47萬份申請，其中逾31萬份已獲批，近21萬名人才已抵港，帶動租賃及購置物業需求。

　　香港作為國際教育樞紐的地位進一步鞏固，來港升學人數持續增加，亦是租金上升的重要因素。2024年獲批來港學生簽證約7.45萬人，較2020年的3.53萬人激增約1.1倍。在大學宿位供應緊張的情況下，租賃市場需求顯著增加。此外，特區政府自本學年起放寬8間資助大學的非本地生招生限額，並計劃放寬6間自資院校的限制，預料將進一步推高第3季租金。

　　總括而言，隨着踏入第3季傳統租務旺季，在內地生及專才湧港之下，估計季內租金料升約3%至歷史新高；至於樓價則估計，在近月利好因素紛呈下，第3季樓價有望回升約2%，勢是4年來首次出現連續兩季「租價齊升」的情況。

　　（作者為美聯物業住宅部行政總裁）