樓市長升不止！我們什麼也不可以做⁉不對！

　　如果樓價向上是因為宏觀的經濟環境因素的話，尤其是面對環球量化貨幣，我們追求的不應是終止樓價上升，而是追求樓價上升合乎量化貨幣的比例。如果市場上資金多了一倍，但貨品沒有增加的話，樓價就有機會上升一倍才合理；相反如果資金上升一倍，但貨品反減少了一半的時候，那可能樓價是可能增加至四倍才對。這是一個供求定律，因為如果不合乎量化的資金比例，可能也代表了我們的財富蒸發了。這雖然是一個粗糙的比喻，因為貨幣可量化也可回收，回收的時候就要面對樓價跌了，但貨幣從來容易量化卻難以回收，所以必須要明白以上邏輯。

　　作為政府應該保護的不是樓價高低，而是如何在樓價上升中做好機會與財富的分配。現在香港的樓市最大問題其實不是樓價急升，而是樓價上升的同時對一些人而言是更有利，對一些人而言是更不利，無論實際經濟上如是，在文化價值觀念更也出現偏頗的失誤，令到實際加上思維令到香港很多人失去機會。

　　很多官員也不理解現今的樓市結構只會令價格不斷向上，除了資金氾濫外，影響樓價的其他重要因素，包括放盤量少過成交量，政府長期只顧一手供應量，不知道一、二手市場相加才等於市場供應量。2011年至今，市場二手放盤量大約減少70%，減少了如此多供應，樓價怎會不升？

　　另外，市場定律是消費者三角形的頂端去接收市場的，即是說成交愈少樓價就愈容易貴。要樓價放緩，首先要改變成交少及放盤量低這兩個結構因素。

　　政府料仍有後着

　　最近政府放風打算推出空置稅，政府表示一手已落成未出售單位係9000個，但當中不少水分，單靠釋放估計的實際約3000個空置單位，不足以影響市場。因此做好空置稅的效果，一定要加料，筆者認為應該活化二手市場放盤量，只要放寬二手細單位業主一換一的換樓限制，譬如800萬物業的首期由四成變為兩成，整個市場就會令細單位放盤量大增。當一、二手放盤量多過成交量的時候，根據市場定律價格就應該出現放緩，甚至下跌了。

　　筆者一直認為空置稅知易行難，但仍支持政府的施政方向，因為這樣做可以在低息期減低發展商「揸貨」囤積樓盤，待價而沽的空間。事實上，大家可看配圖，香港的一手樓空置率雖數量不大但的確已形成上升趨勢。

　　很多人忽略了空置稅真正的殺傷力是「後着」，象徵了政府管制已經踩入發展商的心臟，可以出手管一次就可以繼續出手管七次啊。新的時代始終也有來臨的時候呢！