展開覓地工作16個月的土地供應專責小組日前向特首提交報告，提出優先推展8個土地供應選項，包括發展棕地。黃遠輝主持的土地供應專責小組報告，對於未來發展土地具參考價值。不過，就棕地發展一事，筆者認為，發展棕地固然是一個解決土地房屋問題的可行方向，但開發棕地涉及的公帑可能不止萬億元，這些公帑最終到底益了誰，市民有必要關心一下。

　　在香港所說的棕地，主要是指位於新界地區部分已荒廢，或已被破壞並改用作其他用途的農地，這些土地的特點是大多位於新界的平原地帶，土地平坦，亦有接駁交通。根據土地供應專責小組的資料，目前全港的棕地面積約為1300公頃，佔香港土地面積1%。

　　需要一提的是，社會上可能存在一個誤解，認為政府一直不願意發展棕地。其實在1300公頃的棕地中，政府已經規劃和正在建設的土地，約有540公頃，包括古洞北／粉嶺北的新發展區，洪水橋新發展區，以及元朗南、新界北等，未來來自發展棕地的主要新增土地供應，佔棕地整體約40%。

　　未納入發展規劃的約700多公頃棕地，大部分為私人土地，政府如果全數收回，須動用龐大的公帑，這些私人土地如果都換算成現金，數額可能大得驚人。應該說，上屆政府及本屆政府一直積極尋找可以開發的土地，新界易於開發的棕地，其實大部分已經發展了，剩下的棕地，如果真要發展的話，則需要小心處理利益關係的問題。

　　發展土地，是為了解決香港的經濟、民生發展問題，從這個出發點看，即使需要花一些公帑，也是應該的。但是針對棕地的開發問題，則需要小心其中的一些細節，因為魔鬼往往藏在細節裏。

　　棕地中的私人土地，產權十分複雜，擁有這些土地的人，既有鄉郊的原居民，也有鄉村集體擁有的土地，比如鄉村的祖堂地，但更多的土地，可能已經被少數地產商所持有，因此開發這些土地，在市民還未能享受其利時，土地的持有者可能已經分走了一大部分的好處。

　　根據統計資料，本港四家主要私人發展商，在新界擁有不少於1000公頃農地，其中恆基地產約有420公頃農地；新鴻基有300公頃；新世界約160公頃；長實有130公頃。如果僅按政府目前收回農地用於新市鎮發展的標準收購價─每平方呎1248元至1560元計算，假設政府全數收回發展商手中的農地，那麼恆基可得約564億至705億元；新鴻基可得約403億至503億元；新世界可得約215億至269億元；長實可得約175億至218億元。

　　地產商擁有巨量的新界農地，而當政府投入巨額的公帑發展新界棕地，其中涉及大量私人土地，兩者間的關係，想必很容易明白，難怪社會上有些意見認為，政府動用公帑開發棕地，最大的受益者還是持有大量土地的地產商，而落力向政府施加政治壓力，逼政府開發棕地的，到底是在為地產商爭利，還是為市民服務？

　　因此，若政府最終真的在政治壓力下，投入巨額公帑用以開發新界尚未發展的棕地，也需要有具體可行的方案，小心墮入「明益地產商」的陷阱。

　　 （棕地系列二之一）

民建聯秘書長