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發展棕地須防明益地產商\陳學鋒

時間:2019-01-12 03:17:52來源:大公報

  展開覓地工作16個月的土地供應專責小組日前向特首提交報告,提出優先推展8個土地供應選項,包括發展棕地。黃遠輝主持的土地供應專責小組報告,對於未來發展土地具參考價值。不過,就棕地發展一事,筆者認為,發展棕地固然是一個解決土地房屋問題的可行方向,但開發棕地涉及的公帑可能不止萬億元,這些公帑最終到底益了誰,市民有必要關心一下。

  在香港所說的棕地,主要是指位於新界地區部分已荒廢,或已被破壞並改用作其他用途的農地,這些土地的特點是大多位於新界的平原地帶,土地平坦,亦有接駁交通。根據土地供應專責小組的資料,目前全港的棕地面積約為1300公頃,佔香港土地面積1%。

  需要一提的是,社會上可能存在一個誤解,認為政府一直不願意發展棕地。其實在1300公頃的棕地中,政府已經規劃和正在建設的土地,約有540公頃,包括古洞北/粉嶺北的新發展區,洪水橋新發展區,以及元朗南、新界北等,未來來自發展棕地的主要新增土地供應,佔棕地整體約40%。

  未納入發展規劃的約700多公頃棕地,大部分為私人土地,政府如果全數收回,須動用龐大的公帑,這些私人土地如果都換算成現金,數額可能大得驚人。應該說,上屆政府及本屆政府一直積極尋找可以開發的土地,新界易於開發的棕地,其實大部分已經發展了,剩下的棕地,如果真要發展的話,則需要小心處理利益關係的問題。

  發展土地,是為了解決香港的經濟、民生發展問題,從這個出發點看,即使需要花一些公帑,也是應該的。但是針對棕地的開發問題,則需要小心其中的一些細節,因為魔鬼往往藏在細節裏。

  棕地中的私人土地,產權十分複雜,擁有這些土地的人,既有鄉郊的原居民,也有鄉村集體擁有的土地,比如鄉村的祖堂地,但更多的土地,可能已經被少數地產商所持有,因此開發這些土地,在市民還未能享受其利時,土地的持有者可能已經分走了一大部分的好處。

  根據統計資料,本港四家主要私人發展商,在新界擁有不少於1000公頃農地,其中恆基地產約有420公頃農地;新鴻基有300公頃;新世界約160公頃;長實有130公頃。如果僅按政府目前收回農地用於新市鎮發展的標準收購價─每平方呎1248元至1560元計算,假設政府全數收回發展商手中的農地,那麼恆基可得約564億至705億元;新鴻基可得約403億至503億元;新世界可得約215億至269億元;長實可得約175億至218億元。

  地產商擁有巨量的新界農地,而當政府投入巨額的公帑發展新界棕地,其中涉及大量私人土地,兩者間的關係,想必很容易明白,難怪社會上有些意見認為,政府動用公帑開發棕地,最大的受益者還是持有大量土地的地產商,而落力向政府施加政治壓力,逼政府開發棕地的,到底是在為地產商爭利,還是為市民服務?

  因此,若政府最終真的在政治壓力下,投入巨額公帑用以開發新界尚未發展的棕地,也需要有具體可行的方案,小心墮入「明益地產商」的陷阱。

   (棕地系列二之一)

民建聯秘書長

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